Mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşlar üçün dövlət ipotekası əsas maliyyə imkanlarından biri olaraq qalır. Lakin bu il ipoteka kreditlərinin verilməsində müəyyən azalma müşahidə olunur. Belə ki, 7 ay ərzində İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu xətti ilə 237,8 milyon manat kredit verilib ki, bu da ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 3,8 faiz azdır.
Dövlət ipotekasına tələbat olduğu halda kreditlərin verilməsində azalmanın əsas səbəbləri nələrdir? Bu tendensiya ipoteka şərtlərinin və mənzil bazarının gələcək vəziyyətinə necə təsir göstərə bilər?
İqtisadçı Asif İbrahimov Demokrat.az-a açıqlamasında söyləyib ki, 2026-cı ilin iyulunda məlumatlara əsaslanan hesablamalara görə, Bakıda yeni tikililərdə median qiymət təxminən 2 174 manat/m², köhnə tikililərdə isə 2 617 manat/m² təşkil edir:
“Bu rəqəmlər mənzil qiymətləri ilə vətəndaşların gəlirləri arasındakı fərqin nə qədər böyük olduğunu göstərir. Mənzil problemi yalnız ipoteka problemi deyil, eyni zamanda gəlir və qiymət problemidir. Azərbaycanda ipoteka məsələsinə yalnız verilən kreditlərin həcmi prizmasından yanaşmaq düzgün deyil. İlk növbədə vətəndaşın gəliri ilə mənzil qiyməti arasındakı münasibətə baxmalıyıq. Başqa sözlə, Bakıda bir kvadratmetr mənzil orta statistik vətəndaş üçün təxminən iki aylıq median əməkhaqqına bərabərdir. Bu, problemin miqyasını kifayət qədər aydın göstərir. Deməli, biz burada sadəcə ipoteka kreditlərinin azlığından danışmamalıyıq. Əsas problem vətəndaşın gəliri ilə mənzilin qiyməti arasındakı uçurumdur. İpoteka bu problemi müəyyən qədər yumşalda bilər, amma aradan qaldıra bilməz. Çünki vətəndaş 180–200 min manatlıq mənzilin müəyyən hissəsini kreditlə ala bilər, lakin həmin krediti qaytarmaq üçün onun aylıq gəliri kifayət etməlidir. Üstəlik, ilkin ödəniş, sığorta, qiymətləndirmə, təmir və digər xərclər də mövcuddur. Burada çox mühüm bir iqtisadi paradoks yaranır. Dövlət ipoteka imkanlarını genişləndirir, amma mənzil təklifi kifayət qədər artmırsa, əlavə maliyyənin bazara daxil olması mənzil qiymətlərinə də təzyiq göstərə bilər. Nəticədə dövlət vətəndaşın mənzil almaq imkanını artırmaq istəyərkən, digər tərəfdən qiymətlərin yüksəlməsi həmin imkanı yenidən zəiflədə bilər”.
İqtisadçı bildirib ki, ona görə də Azərbaycanda mənzil probleminin kökündə yalnız ipoteka çatışmazlığı deyil, iqtisadi model və gəlir–mənzil qiyməti uyğunsuzluğu dayanır:
“Biz vətəndaşa “sənə 100 min manat ipoteka veririk” deməklə problemi həll etmiş olmuruq. Əsas sual budur: 100 min manatlıq ipoteka ilə vətəndaş real olaraq harada və neçə kvadratmetr mənzil ala bilər? Əgər median maaş 1 174 manat, mənzilin bir kvadratmetri isə 2 600–2 800 manatdırsa, burada artıq sosial siyasətlə yanaşı, ciddi problemi var. Mənzil əlçatanlığını artırmaq üçün yalnız ipoteka fondunun maliyyələşməsini artırmaq kifayət deyil. Eyni zamanda əlçatan mənzil təklifi artırılmalı, tikinti və torpaq xərclərinin optimallaşdırılması təmin edilməli, aşağı və orta gəlirli ailələr üçün ayrıca mənzil proqramları genişləndirilməli, ilkin ödəniş problemini həll edən zəmanət mexanizmləri gücləndirilməlidir. Ən əsası isə əməkhaqqının artım tempi mənzil qiymətlərinin artım tempindən geri qalmamalıdır. Çünki maaş mənzil qiymətinə çatmırsa, ipotekanın həcmini artırmaqla mənzil əlçatanlığını yalnız müvəqqəti yaxşılaşdırmaq mümkündür. Bu gün orta statistik vətəndaşın problemi mənzil almaq istəməməsi deyil. Problem odur ki, onun qazancı ilə bazarda təklif olunan mənzil arasında iqtisadi məsafə həddindən artıq böyükdür. Ona görə də mənzil siyasətinin əsas göstəricisi “il ərzində neçə milyon manat ipoteka verildi?” olmamalıdır. Əsas göstərici median əməkhaqqı alan Azərbaycan vətəndaşının neçə illik gəliri hesabına orta ölçülü mənzil ala bilməsidir. Əgər bu müddət 20–25 il təşkil edirsə, biz bunu əlçatan mənzil bazarı adlandıra bilmərik. Əgər vətəndaş gəlirinin yalnız bir hissəsini yığmaqla mənzil almağa çalışırsa və bu müddət 60–70 ilə çatırsa, artıq söhbət sadəcə ipoteka siyasətindən yox, bütövlükdə iqtisadi modelin yaratdığı mənzil əlçatmazlığından gedir. Mənzil siyasətinin məqsədi vətəndaşa daha böyük kredit vermək yox, onun daha az borcla mənzil ala bilməsini təmin etmək olmalıdır”.
