Son dövrlərdə ölkədə ikinci əl mənzil bazarında alqı-satqı aktivliyinin əvvəlki illərlə müqayisədə zəiflədiyi müşahidə olunur. Bir sıra mənzillər uzun müddət satışda qalsa da, alıcıların qərar verməsi əvvəlki dövrlərlə müqayisədə daha çox vaxt aparır. Bazardakı durğunluğun səbəbləri arasında mənzil qiymətlərinin artması, ipoteka şərtləri, kredit əlçatanlığı, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti, eləcə də qiymətlərin gələcəkdə dəyişəcəyi ilə bağlı gözləntilər göstərilir. Mövcud vəziyyət həm alıcıların, həm də satıcıların davranışına təsir edir. Bir tərəfdən alıcılar daha münasib qiymət gözləyərək alış qərarını təxirə salır, digər tərəfdən isə satıcılar qiymətlərdə ciddi endirim etməyə tələsmirlər. Bu isə bazarda alqı-satqı prosesinin ləngiməsinə səbəb olur.
Bu barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, iqtisadçı-ekspert Vüqar Oruc Demokrat.az-a açıqlama verib.
O deyib ki, ikinci əl mənzil bazarında alqı-satqı tempinin əvvəlki illərlə müqayisədə zəifləməsi ilə bağlı fikirlər səsləndirilir:
“Bu tendensiya yalnız ikinci əl mənzil bazarına aid deyil. Hazırda ümumilikdə daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı aktivliyi əvvəlki illərlə müqayisədə azalıb. Bununla belə, alqı-satqının zəifləməsi qiymətlərin enməsi anlamına gəlmir. Çünki hazırda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin formalaşmasına təkcə tələb və təklif amili təsir etmir. Qiymətlərin artmasına və ya azalmasının qarşısının alınmasına təsir edən əsas faktorlar makroiqtisadi göstəricilərdir. Urbanizasiya prosesinin davam etməsi, manatın alıcılıq qabiliyyətindəki dəyişikliklər, inflyasiya, tikinti xərclərinin artması, eləcə də tikinti normativlərinin getdikcə daha da mürəkkəbləşməsi daşınmaz əmlakın ucuzlaşmasına imkan vermir. Nəticədə qiymətlər ya artım göstərir, ya da ən yaxşı halda sabit qalır. Hazırkı mərhələdə ucuzlaşma müşahidə edilmir. Əksinə, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin aprel, may və iyun aylarında apardığı araşdırmalar göstərib ki, köhnə mənzil bazarında qiymət artımı yeni tikililərlə müqayisədə daha yüksək olub. Bunun əsas səbəblərindən biri "Bakı şəhərinin Baş planı 2040" çərçivəsində qəzalı və istismar müddəti başa çatmış binaların sökülməsi ilə bağlı gözləntilərdir. Söküntü nəzərdə tutulan ərazilərdə bəzi investorlar gələcək kompensasiyadan faydalanmaq məqsədilə köhnə mənzillərin kütləvi şəkildə alınmasına üstünlük verirlər. Bu da həmin seqmentdə qiymətlərin artmasına təsir göstərir”.
O bildirib ki, hazırda alqı-satqı sayının azalması ümumi bazar tendensiyasıdır və bunu yalnız köhnə tikililər və ya ikinci əl mənzil bazarı ilə əlaqələndirmək düzgün olmaz:
“Əgər köhnə mənzillərə marağın nisbətən aşağı olduğu müşahidə edilirsə, bu daha çox ipoteka kreditləşməsi ilə bağlıdır. İstismar müddəti daha az olan yeni tikililər banklar və İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən ipoteka predmeti kimi daha rahat qəbul edilir. Köhnə binaların gələcəkdə sökülmə ehtimalı olduğuna görə maliyyə institutları bu istiqamətdə daha ehtiyatlı davranırlar. Bu səbəbdən ipoteka hesabına mənzil alan vətəndaşlar daha çox yeni tikililərə üstünlük verirlər. Lakin bu, sərbəst alqı-satqı bazarını tam əks etdirmir. Ümumilikdə, həm iqtisadi vəziyyətin, həm də əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin əvvəlki illərlə müqayisədə zəifləməsi daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların sayını azaldıb. Buna baxmayaraq, bu amillər bazardakı təklif qiymətlərinə ciddi təsir göstərməyib. Mənzilə, xüsusilə də kirayə bazarında ödənilməmiş tələbat mövcud olduğu müddətdə daşınmaz əmlakın qiymətlərində ciddi ucuzlaşma gözlənilmir. Mövcud vəziyyət uzun müddət davam etsə belə, qiymətlərin aşağı düşəcəyini proqnozlaşdırmaq çətindir. Çünki torpaq resursları məhduddur və onların dəyəri artır. Eyni zamanda əhali sayı artır, yeni ailələr formalaşır, yeni təsərrüfat subyektləri yaranır. Bütün bunlar mənzilə olan tələbatı yüksək səviyyədə saxlayır”.
Ekspert qeyd edib ki, "Bakı şəhərinin Baş planı 2040" çərçivəsində həyata keçirilən yenidənqurma və söküntü işləri, infrastruktur layihələri, yeni yaşayış komplekslərinin tikintisi də qiymətlərin azalmasına imkan verməyən amillər sırasındadır:
“Tikintinin maya dəyəri də son illərdə əhəmiyyətli dərəcədə yüksəlib. Əgər 5 il əvvəl bir kvadratmetrin tikinti xərci təxminən 400-450 manat idisə, hazırda bu rəqəm 1000 manatı ötüb. Bununla yanaşı, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, eləcə də Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tətbiq olunan tikinti normativləri daha da sərtləşdirilib. Normativlərin mürəkkəbləşməsi tikinti prosesini bahalaşdırır və nəticədə mənzillərin maya dəyəri artır. Sosial mənzil layihələrinin həcmi bazarın ümumi qiymət siyasətinə ciddi təsir göstərə biləcək səviyyədə deyil. Hətta bu layihələrdə təklif olunan qiymətlər də bir neçə il əvvəl kommersiya layihələrində mövcud olan qiymətlərə yaxınlaşıb. Məsələn, bir neçə il əvvəl təxminən 100 min manata satılan köhnə mənzillər bu gün bəzi hallarda 200 min manata təklif olunur. Bu isə son illərdə qiymətlərin təxminən iki dəfə artdığını göstərir. Bundan əlavə, daşınmaz əmlak Azərbaycanda hələ də ən cəlbedici investisiya istiqamətlərindən biri olaraq qalır. İnvestor marağının yüksək olması da qiymətlərin aşağı düşməsinin qarşısını alan amillərdəndir. Nəzəri baxımdan, bazara çıxarılan mənzillər uzun müddət satılmadıqda satıcılar qiymət endiriminə getməlidirlər. Lakin hazırkı iqtisadi şərait, ərzaq və qeyri-ərzaq məhsullarının, yanacağın, tikinti materiallarının və digər xərclərin bahalaşması fonunda mənzil qiymətlərinin kəskin ucuzlaşması real görünmür. "Bakı şəhərinin Baş planı 2040" çərçivəsində yenidənqurma prosesləri davam etdiyi, həmçinin makroiqtisadi amillər qiymət artımını dəstəklədiyi müddətdə daşınmaz əmlak bazarında ciddi qiymət enişi gözlənilmir”.
