Azərbaycanda mənzillərin kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlir hesabına onların dəyərinin ödənilməsi müddəti uzanıb. Hazırda mənzilin dəyərinin kirayə gəlirləri hesabına geri qazanılması üçün təxminən 23 il tələb olunur. Hesabata görə, 2026-cı il iyunun sonuna ölkə üzrə təklif olunan mənzillərin median aylıq kirayə haqqı 917 manat təşkil edib. Bu göstərici əsasında hesablanan daşınmaz əmlakın kapitalizasiya müddəti 23 ilə yüksəlib. Ötən ilin sonu ilə müqayisədə bu müddət 2.1 il artıb.
Bu tendensiya daşınmaz əmlak bazarının gəlirliliyinə necə təsir edir?
Demokrat.az-a bu barədə danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov söyləyib ki, Azərbaycanda kirayə mənzil bazarını yalnız qiymətlərin artması və ya azalması prizmasından qiymətləndirmək doğru deyil. Burada bir neçə mühüm iqtisadi və sosial aspekt var:
"Əvvəlcə nəzərə almalıyıq ki, Azərbaycan əhalisinin böyük əksəriyyəti yaşadığı mənzilin mülkiyyətçisidir. Təxmini qiymətləndirmələrə görə, əhalinin 10 faizə yaxın hissəsi kirayə mənzillərdə yaşayır. Bu isə təxminən bir milyon insan deməkdir. Orta ailə ölçüsünü nəzərə alsaq, söhbət təqribən 280–300 min mənzillik potensial kirayə bazarından gedə bilər. Əlbəttə, bunlar dəqiq rəsmi uçot göstəriciləri deyil, bazarın miqyasını təsəvvür etmək üçün aparılan təxmini hesablamalardır. Burada ilk diqqət yetirməli olduğumuz məsələ kirayə qiymətlərinin əhalinin real gəlirlərinə nə dərəcədə uyğun olmasıdır. Kirayə mənzilə tələbat əsasən Bakı başda olmaqla, iri şəhərlərdə cəmləşir. Azərbaycan Mərkəzi Bankının açıqladığı son hesabata əsasən, ölkə üzrə təklif edilən mənzillərin median aylıq kirayə haqqı 917 manat təşkil edir. Bu, kifayət qədər ciddi məbləğdir. Təsəvvür edin ki, bir vətəndaş ayda 1.200 manat əməkhaqqı alır və təxminən 900 manat kirayə ödəməlidir. Bu halda onun gəlirinin dörddə üçü yalnız yaşayış yerinin ödənişinə sərf olunur. Qalan 300 manatla kommunal xidmətləri, qidalanmanı, nəqliyyatı və digər gündəlik ehtiyacları qarşılamaq faktiki olaraq mümkün deyil. Bu səbəbdən kirayə mənzildə yaşayan ailələrdə çox vaxt ən azı iki nəfərin işləməsinə ehtiyac yaranır. Bir nəfərin qazancı kirayə haqqına, digərinin qazancı isə ailənin gündəlik yaşayış xərclərinə yönəlir.
Ekspert əlavə edib ki, kirayə qiymətlərinin baha olub-olmamasını öncə nəyə nisbətən yüksən olduğunu müəyyənləşdirməliyik:
"Əgər kirayə qiymətlərini əhalinin gəlirləri və alıcılıq qabiliyyəti ilə müqayisə ediriksə, bəli, kirayə vətəndaş üçün bahadır. Ancaq həmin kirayə haqqını əmlakın bazar dəyəri ilə müqayisə etsək, tamamilə fərqli mənzərə ortaya çıxır. Beynəlxalq daşınmaz əmlak bazarında rental yield, yəni illik kirayə gəlirliliyi anlayışı var. Bu göstərici əmlakın bir il ərzində gətirdiyi kirayə gəlirinin onun bazar dəyərinə nisbətini ifadə edir.
Məsələn, illik ümumi kirayə gəlirliliyi 5 faiz olan əmlakın yalnız kirayə gəlirləri hesabına nəzəri geriödəmə müddəti 20 ildir. Bu, bütün ölkələr üçün məcburi norma deyil, lakin investisiyanın səmərəliliyini qiymətləndirmək üçün istifadə olunan müqayisə göstəricilərindən biridir. Mərkəzi Bankın son hesabatında Azərbaycanda mənzillərin kapitalizasiya müddətinin 23 ilə yüksəldiyi göstərilir. Bu, illik təxminən 4,35 faiz ümumi kirayə gəlirliliyinə uyğun gəlir. Halbuki ayrı-ayrı mənzillərdə, xüsusilə də bahalı seqmentdə gəlirlilik bundan xeyli aşağı ola bilər. Tutaq ki, bir investor Bakının Nəsimi rayonunda yeni tikili binadan üçotaqlı mənzili 450 min manata alır. Mənzilin təmirinə və əşyalarla təmin edilməsinə əlavə 100 min manat xərcləyir. Beləliklə, mənzilə qoyulan ümumi investisiya 550 min manat təşkil edir. Bu mənzili uzunmüddətli və sabit kirayə münasibətləri çərçivəsində ayda 1.200–1.300 manata icarəyə verdiyini fərz edək. Bu halda illik kirayə gəliri 14.400–15.600 manat olacaq. Bu isə qoyulmuş investisiyanın cəmi 2,6–2,8 faizinə bərabərdir. Diqqət edin ki, burada hələ vergiləri, mənzilin saxlanılması və təmir xərclərini, əşyaların köhnəlməsini, eləcə də mənzilin müəyyən müddət boş qalması ehtimalını nəzərə almamışıq. Bütün bu xərcləri çıxanda investorun real xalis gəlirliliyi daha da aşağı düşür.
Firdovsi Xəlilov qeyd edib ki, beləliklə, paradoksal vəziyyət yaranır:
"Vətəndaş üçün kirayə bahadır, amma mənzilə yüz minlərlə manat yatırmış mülkiyyətçi üçün həmin kirayə kifayət qədər gəlirli deyil. Bu iki həqiqəti bir-birindən ayırmaq lazımdır. Digər mühüm məsələ vergi siyasətidir. 2026-cı ildən fiziki şəxslərin yaşayış sahələrini digər fiziki şəxslərə kirayəyə verməsindən əldə etdikləri gəlirlərə tətbiq olunan vergi dərəcəsi 14 faizdən 10 faizə endirilib. Mən bunu müsbət addım hesab edirəm. Lakin kirayə gəlirliliyinin onsuz da aşağı olduğu bazarda vergi yükünün daha da optimallaşdırılmasına ehtiyac olduğunu düşünürəm. Çünki investorun gəliri az, xərcləri isə çox olduqda rəsmi müqavilə bağlamağa marağı da zəifləyə bilər. Nəticədə qeyri-rəsmi kirayə münasibətləri genişlənir, həm dövlət büdcəsi potensial vergi gəlirlərindən məhrum olur, həm də ev sahibi ilə kirayəçinin hüquqları kifayət qədər qorunmur. Hesab edirəm ki, kirayə bazarında daha sadə, əlçatan və aşağı vergi yükünə əsaslanan mexanizmlər müzakirə edilməlidir. Məsələn, 2 faiz səviyyəsində sadələşdirilmiş vergi modelinin mümkün təsirləri ayrıca araşdırıla bilər. Əsas məqsəd yalnız vergi dərəcəsini müəyyənləşdirmək deyil, daha çox kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsinə nail olmaq olmalıdır. Burada başqa bir iqtisadi riski də nəzərə almalıyıq. Daşınmaz əmlakı alıb uzunmüddətli kirayəyə verməklə gəlir əldə edən şəxslər passiv investorlar hesab olunurlar. Onlar üçün əsas göstəricilər investisiyanın gəlirliliyi, təhlükəsizliyi və sabitliyidir. Əgər Azərbaycanda daşınmaz əmlakın kirayə gəlirliliyi aşağı qalırsa, eyni zamanda vergi və digər xərclər investorun gəlirini daha da azaldırsa, kapital sahibi alternativ bazarlara üz tuta bilər. Bu gün investorun Gürcüstanda, Türkiyədə, Qazaxıstanda və ya Birləşmiş Ərəb Əmirliklərində əmlak almaq imkanı var. Müxtəlif ölkələrdə və bazar seqmentlərində daha yüksək kirayə gəlirliliyi təklif edən investisiya imkanları mövcuddur. Əlbəttə, xarici bazarlarda da valyuta, vergi, hüquqi və qiymət riskləri var. Lakin investor öz kapitalını yerləşdirərkən bütün bu amilləri müqayisə edir. Biz elə iqtisadi mühit formalaşdırmalıyıq ki, yerli kapital sahibləri ölkə daxilində investisiya qoymaqda maraqlı olsunlar. Çünki kapitalın xaricə yönəlməsi uzunmüddətli perspektivdə daxili investisiya imkanlarını məhdudlaşdıra bilər. Burada bir məsələyə də toxunmaq istəyirəm".
O bildirib ki, Azərbaycanda ev sahibi olmaq cəmiyyətdə çox mühüm sosial göstərici hesab olunur:
"İnsanlar mənzil almağı yalnız yaşayış ehtiyacının ödənilməsi kimi deyil, həm də maddi təhlükəsizlik, ailə sabitliyi və gələcək nəsillərə miras qoymaq imkanı kimi qiymətləndirirlər. Bu, cəmiyyətimizdə formalaşmış yanaşmadır. Lakin kirayədə yaşamağın imkansızlıq və ya aşağı sosial status göstəricisi kimi qəbul edilməsi doğru deyil. Məsələn, Avropa İttifaqında əhalinin təxminən 32 faizi kirayə mənzillərdə yaşayır. Almaniyada isə kirayədə yaşayanların payı əhalinin yarısından çoxdur. Bu o demək deyil ki, həmin ölkələrin vətəndaşları mənzil almağa maddi imkan tapmırlar. Bir çox hallarda bu, iqtisadi seçimdir. İnsan öz kapitalını mənzil almağa bağlamaq əvəzinə, biznesə, qiymətli kağızlara və ya digər investisiya alətlərinə yönəldə bilər. Əldə etdiyi gəlirin bir hissəsi ilə istədiyi ərazidə kirayədə yaşaya bilər. Məsələn, 300 min dollar kapitalı olan bir şəxs həmin vəsaitlə mənzil alıb ayda 600–700 dollar kirayə gəliri götürmək əvəzinə, daha yüksək gəlir potensialı olan başqa investisiya imkanlarını qiymətləndirə bilər. Əlbəttə, yüksək gəlir potensialı daha yüksək risklə də müşayiət olunur. Belə yanaşmanın başqa bir üstünlüyü də var. İnsan yaşayış yerini işinə, ailə vəziyyətinə və həyat tərzinə uyğun dəyişə bilir. Bu gün iş yerinə yaxın ərazidə, sabah isə başqa bir rayonda yaşamaq imkanı əldə edir. Yəni kirayə bazarı həm də əmək bazarının mobilliyini təmin edən mühüm iqtisadi mexanizmdir. Ona görə də hesab edirəm ki, Azərbaycanda kirayə mənzil bazarının inkişafına yalnız ev sahibləri ilə kirayəçilər arasındakı münasibətlər çərçivəsində baxmaq düzgün deyil. Bu, bütövlükdə ölkənin iqtisadi inkişafı, əhalinin gəlirləri, kapital bazarı və vergi siyasəti ilə əlaqəli məsələdir. Problemin həlli kirayə qiymətlərini inzibati üsullarla sıxışdırmaqdan daha çox, əhalinin real gəlirlərinin və alıcılıq qabiliyyətinin artırılmasından keçir. Biz iqtisadi aktivliyi genişləndirməli, yüksək məhsuldarlıqlı iş yerlərinin yaradılmasına, sahibkarlığın inkişafına və vətəndaşların gəlirlərinin artmasına şərait yaratmalıyıq. Eyni zamanda, kirayə bazarında rəsmi müqavilələrin genişlənməsini, həm mülkiyyətçilərin, həm də kirayəçilərin hüquqlarının qorunmasını təmin edən iqtisadi mexanizmlər formalaşdırmalıyıq. Azərbaycanda kirayə mənzillərin gəlirliliyi aşağıdır, amma həmin kirayə haqqını ödəmək vətəndaş üçün getdikcə çətinləşir. Deməli, əsas problem yalnız kirayə qiymətlərində deyil, əhalinin gəlirləri ilə mənzil bazarının dəyəri arasında yaranmış uyğunsuzluqdadır. İqtisadi siyasətin əsas hədəfi bu uyğunsuzluğu azaltmaq olmalıdır".
