Torpaq sahəsi ənənəvi olaraq dəyərini qoruyan və uzunmüddətli investisiya vasitəsi hesab olunur. Lakin bütün ərazilərdə torpağın qiyməti eyni dinamika ilə dəyişmir. Bəzi ərazilərdə torpaq sahəsinə tələbat zəif olduğundan belə əmlak uzun müddət satılmaya və sahibinə gözlənilən gəliri gətirməyə bilər.
Torpaq sahəsinin dəyərinin artmadığı, hətta uzun müddət dəyişmədiyi ərazilər varmı? Hansı ərazilərdə torpaq sahəsinə yatırım etmək "ölü yatırım" hesab oluna bilər?
Demokrat.az-a bu barədə danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov bildirib ki, torpaq sahəsi ənənəvi olaraq etibarlı aktiv hesab edilsə də, bazar reallıqları göstərir ki, hər torpaq eyni dərəcədə gəlirli olmur:
"Düzgün təhlil aparılmadıqda yatırılan vəsait illərlə dondurula və torpaq "ölü investisiya"ya çevrilə bilər. Burada ilk növbədə torpaq almaqda məqsəd dəqiq müəyyənləşdirilməlidir: torpaq fərdi yaşayış üçün alınır, yoxsa sırf investisiya məqsədi daşıyır? Əgər məqsəd şəxsi yaşayışdırsa, yanaşma fərqli olmalıdır. Bu zaman əsas meyar ailə üzvlərinin gündəlik həyat tərzi və sosial ehtiyaclarıdır. Seçilən ərazi iş yerləri, məktəb, bağça və digər mütəmadi gedilən məkanlara yaxın olmalı, yaxud ən azı bir marşrutla rahat gedib-gəlmək mümkün olan əlverişli lokasiyada yerləşməlidir.
Əgər məqsəd sırf investisiya və gəlir əldə etməkdirsə, şəxsi komfort amillərindən daha çox bazar mexanizmlərinə və iqtisadi göstəricilərə diqqət yetirmək lazımdır. Bu zaman alıcıların ən çox düşdüyü iki əsas yanlış yanaşma var. Birinci yanlış yanaşma "ən bahalı torpaq ən yaxşı investisiyadır" fikridir. Qiyməti artıq pik həddə çatmış və sürətli artım dövrünü geridə qoymuş ərazilər mövcuddur. Belə yerlərdə qiymət artımı davam etsə də, artım tempi əhəmiyyətli dərəcədə yavaşlaya bilər. Ən əsası isə sonradan həmin torpağın satışı, yəni realizasiyası çətinləşə bilər. Yüksək kapital qoyuluşunun qarşılığında aşağı likvidliklə üzləşmək investisiya baxımından səmərəli deyil. Digər yanlış yanaşma isə "ən ucuz torpaq daha böyük qazanc vəd edir" düşüncəsidir. Ucuz torpaq heç də hər zaman əlverişli fürsət demək deyil. Əksər hallarda aşağı qiymətin arxasında ciddi infrastruktur, mühəndis-kommunikasiya və ya təbii risklər dayanır".
Ekspert söyləyib ki, investisiyanın "ölü sərmayə"yə çevrilməməsi üçün torpaq alarkən bir sıra mühüm amillərə diqqət yetirmək lazımdır:
"İlk növbədə hüquqi status və torpağın təyinatı araşdırılmalıdır. Ən həlledici məqam torpağın sənədləridir. Çıxarışın olması vacibdir. Sənədsiz, sərəncamla və ya qeyri-rəsmi satılan torpaqlar gələcəkdə ciddi hüquqi problemlərə və vəsait itkisinə səbəb ola bilər. Bundan əlavə, torpağın hansı təyinat üzrə istifadə ediləcəyi və gələcəkdə necə satılacağı da əvvəlcədən nəzərə alınmalıdır. Əgər torpaq yaşayış məqsədilə satılacaqsa, onun təyinatının "yaşayış məntəqələrinin torpaqları" olması önəmlidir. Torpaq kənd təsərrüfatı təyinatlıdırsa və həmin məqsədlə satılması planlaşdırılırsa, bu, ayrıca qiymətləndirilə bilər. Lakin "kənd təsərrüfatı torpağını ucuz alım, sonra təyinatını dəyişib yaşayış kimi sataram" yanaşması risklidir. Çünki torpağın təyinatının dəyişdirilməsi mürəkkəb prosedurdur və bəzi hallarda ümumiyyətlə mümkün olmur. Digər mühüm məsələ kommunikasiya xətlərinin real vəziyyətidir. Torpaq çoxmənzilli yaşayış binası deyil ki, infrastruktur məsələləri mərkəzləşdirilmiş şəkildə həll olunsun. Əgər seçilən ərazidən magistral su, qaz və ya elektrik xətləri hətta 500-700 metr aralıdan keçirsə, fərdi qaydada həmin əraziyə texniki şərt almaq və xətt çəkmək həddindən artıq baha başa gələ, yaxud praktiki olaraq mümkün olmaya bilər. Nəticədə torpaq istifadəsiz qalır və yatırılan vəsait illərlə dondurulur. Torpaq alarkən təbii risklər də nəzərə alınmalıdır. Son illərdə iqlim dəyişikliyi fonunda mövsümi sellər, güclü yağıntılar və subasmalar daha ciddi risklər yaradıb. Buna görə də xüsusilə payız-qış və yaz aylarında ərazinin subasmaya məruz qalıb-qalmadığı, qrunt sularının səviyyəsi araşdırılmalıdır. Təbii drenajı olmayan, su toplanan və ya relyef baxımından riskli sahələr gələcəkdə alıcı tapmaq baxımından da problem yarada bilər".
Firdovsi Xəlilov qeyd edib ki, torpağın dəyər qazanması birbaşa dövlət layihələri və infrastrukturun inkişafı ilə bağlı ola bilər:
"Xəritədə böyük dövlət layihələrinin, sənaye zonalarının və ya turizm infrastrukturlarının formalaşdığı ərazilərin ətrafındakı əlverişli torpaqlar investisiya baxımından daha perspektivli hesab edilə bilər. Bakı və Abşeron istiqamətində "Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planı" inkişaf istiqamətlərini müəyyənləşdirir. Qaradağ rayonunun Lökbatan və Qobu istiqamətləri, eləcə də paytaxtın Sabunçu və Ramana massivlərində həyata keçirilən infrastruktur layihələri bu zonalarda torpaqların likvidliyinə və qiymət artımına təsir göstərə bilər. Xüsusilə Azad İqtisadi Zonanın və nəqliyyat-logistika qovşağının formalaşdığı Ələt qəsəbəsində bazar qiymətinə uyğun torpaq tapılarsa, bu ərazi də qısa və orta müddətli investisiya baxımından maraqlı ola bilər. Turizm bölgələri də torpaq investisiyası baxımından diqqət çəkir. Qəbələ, İsmayıllı, Şamaxı, Quba, Qusar, eləcə də cənub bölgəsində Lənkəran və Astara istiqamətlərində düzgün sənədləşdirilmiş və logistik baxımdan əlçatan torpaqlar öz dəyərini qorumaq və likvid qalmaq baxımından üstün mövqedə ola bilər. Sənaye və tranzit şəhərlərində də uzunmüddətli kapital artımı üçün imkanlar mövcuddur. İri sənaye, nəqliyyat və kənd təsərrüfatı qovşağı kimi inkişaf edən Gəncə və Şirvan, eləcə də yeni tranzit dəhlizləri fonunda strateji əhəmiyyəti artan Naxçıvan şəhərinin ətrafında böyük layihələrin keçdiyi inkişaf zolaqlarında yerləşən torpaqlar perspektivli hesab edilə bilər".
