"Əgər tikintini MMC aparırdısa, ümumi satış dəyərindən 18% ƏDV və 20% mənfəət vergisi tətbiq olunurdu. Mənzil-Tikinti Kooperativləri (MTK) üçün isə daha çox sabit vergi razılaşması mexanizmi işləyirdi. Bu vergi ərazilər üzrə kvadratmetr üçün təxminən 60-65 manatdan 140 manata qədər dəyişirdi, Bakı şəhəri üzrə orta göstərici təxminən 100-110 manat təşkil edirdi. Sahibkar hər kvadratmetrə görə ödədiyi məbləği əvvəlcədən dəqiq bilirdi və xərcini buna uyğun planlaşdırırdı. Bunu Demokrat.az-a açıqlamasında əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov deyib. O bildirib ki, 2020-ci ilə qədər olan dövrü təhlil etsək, bazarda fərqli yanaşma mövcud idi. "Əgər tikintini MMC aparırdısa, ümumi satış dəyərindən 18% ƏDV və 20% mənfəət vergisi tətbiq olunurdu. Mənzil-Tikinti Kooperativləri (MTK) üçün isə daha çox sabit vergi razılaşması mexanizmi işləyirdi. Bu vergi ərazilər üzrə kvadratmetr üçün təxminən 60-65 manatdan 140 manata qədər dəyişirdi, Bakı şəhəri üzrə orta göstərici təxminən 100-110 manat təşkil edirdi. Sahibkar hər kvadratmetrə görə ödədiyi məbləği əvvəlcədən dəqiq bilirdi və xərcini buna uyğun planlaşdırırdı. Hazırda isə həm MTK-lar, həm də MMC-lər vahid ümumi vergi rejiminə tabedir. Müqavilə dəyərindən 18% ƏDV hesablanır, xərclər çıxıldıqdan sonra yerdə qalan mənfəətdən isə 20% mənfəət vergisi ödənilir. Bu keçid nəticəsində Bakı şəhərində kvadratmetr üzrə faktiki vergi yükü əvvəlki 100-110 manatlıq səviyyədən bir neçə dəfə artaraq 1000 manata yaxınlaşmış vəziyyətdədir. Bu addım dövlət büdcəsinə tikinti sektorundan daxilolmaları xeyli artırsa da, daşınmaz əmlakın maya dəyərini yüksəldib, nəticədə həm ilkin bazarda, həm də multiplikativ təsirlə təkrar bazarda qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olub. Digər tərəfdən, bazarda aparılan genişmiqyaslı şəffaflaşma siyasəti xərc strukturunu əsaslı şəkildə dəyişib. Əvvəllər material təchizatı və xidmətlər bəzən barter və ya nağd hesablaşmalarla həyata keçirilirdisə, indi bütün əməliyyatların bank köçürməsi və rəsmi sənədlərlə aparılması tələb olunur. Tikintiyə xidmət göstərən podratçılar, subpodratçılar və topdansatış təchizatçıları da tam vergi mühitinə cəlb edildiyi üçün onların qiymətləri artıb və bu da birbaşa binanın maya dəyərinə əlavə olunub. Görülən tədbirlər iqtisadiyyatın ağardılması və şəffaflığın təmin olunması baxımından labüd və qaçılmaz addımlardır. Lakin real bazar reallığı budur ki, həm vergi yükünün kəskin yüksəlməsi, həm də bütün təchizat zəncirinin rəsmiləşməsi son məhsulun maya dəyərini artırır və bu xərclər istər-istəməz satış qiymətlərinə, yəni istehlakçıya ötürülür. Eyni məntiq əmlak vergisinin artırılmasına da aiddir. Kommersiya və istehsal təyinatlı obyektlərin əmlak vergisi artdıqca sahibkarın əməliyyat xərcləri çoxalır və bu da gələcəkdə istehsal olunan məhsul və göstərilən xidmətlərin qiymətində özünü göstərir". Nuray Paşşanlı
Bir çox vətəndaş aldığı torpaq sahəsindən istifadə etmədikdə, onu boş saxlayır. Lakin torpağın əkilməməsi və ya uzun müddət istifadəsiz qalması vergi öhdəliyini avtomatik aradan qaldırmır. Vergi Məcəlləsinə əsasən, hətta kənd təsərrüfatı təyinatlı, lakin təyinatı üzrə istifadə edilməyən torpaqlara görə də vergi nəzərdə tutulur. Bəs istifadə edilməyən torpaq sahəsi sahibinə nə qədər xərc yarada bilər? Torpağın boş saxlanılmasına görə əlavə vergi və ya cərimə tətbiq edilir? Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, Vergi Məcəlləsinin 206.1-1-ci maddəsinə əsasən, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələri üzrlü səbəblər olmadan təyinatı üzrə istifadə edilmədikdə və ya əkilmədikdə, həmin torpaqlara görə vergi hər 100 kvadratmetr üçün 2 manat həcmində hesablanır. Onun sözlərinə görə, normalda əkilən 1 hektar sahə üçün illik vergi bonitet balından asılı olaraq cəmi 2–5 manat təşkil etdiyi halda, istifadəsiz qaldıqda bu rəqəm birdən-birə 200 manata yüksəlir: "Eyni zamanda, İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 247-ci maddəsində torpağın təyinatı üzrə istifadə edilməməsinə görə 500 manatadək cərimə sanksiyası, Torpaq Məcəlləsində isə sahənin ardıcıl iki il üzrsüz səbəbdən istifadəsiz qalması halında məhkəmə yolu ilə geri alınması mexanizmi təsbit olunub. Qanunvericilikdə sərt tələblər və cəza mexanizmləri bu şəkildə müəyyən edilsə də, real praktikada vəziyyət hər zaman məcəllədəki qaydalarla üst-üstə düşmür. Vaxtilə özəlləşdirilərək pay torpağı kimi vətəndaşlara verilmiş xeyli sayda ərazi bu gün də sahibləri tərəfindən istifadəsiz saxlanılır. Lakin bu, heç də həmişə mülkiyyətçinin laqeydliyindən qaynaqlanmır. Əksər hallarda həmin sahələrdə elementar infrastruktur təminatı, o cümlədən suvarma suyu və elektrik xətləri yoxdur, ora gedən yollarda ciddi çatışmazlıqlar mövcuddur və ya yol ümumiyyətlə çəkilməyib. Xüsusilə örüş və yaylaq ərazilərində, dağətəyi relyefdə yerləşən sahələrdə bu problem daha kəskin hiss olunur. Suvarma suyunun və logistikanın olmadığı şəraitdə vətəndaşdan torpağı əkməyi tələb etmək və ya buna görə artırılmış vergi tətbiq etmək iqtisadi baxımdan özünü doğrultmur. Bu səbəbdən mövcud mexanizmlərə yenidən baxılmasına ciddi ehtiyac var. Yalnız cərimə və artırılmış vergi ilə torpağın dövriyyəyə cəlb edilməsi mexanizmi tam işlək deyil. Qanunvericilik səviyyəsində elə təşviqedici alətlər formalaşdırılmalıdır ki, həm dövlət tərəfindən həmin ərazilərin baza infrastrukturu mərhələli şəkildə təmin edilsin, həm də mülkiyyətçilər sahəni boş saxlamaq əvəzinə onu icarəyə verməyə, kooperativlərdə birləşdirməyə və ya istehsala cəlb etməyə real maraq göstərsinlər. Məsələyə bir qədər də dərindən və tarixi kontekstdən yanaşdıqda maraqlı bir reallıq üzə çıxır. Sovet dönəmi başa çatdıqda cəmiyyətdə böyük inam və həvəs vardı. Düşünülürdü ki, vaxtilə kolxoz və sovxozlara aid olan dövlət fondu torpaqları özəlləşdirilərək pay şəklində kəndlilərə verilsə, hər kəs öz sahəsində canla-başla işləyəcək, məhsuldarlıq dəfələrlə artacaq. Lakin zaman keçdikcə bu yanaşmanın özünü doğrultmadığını gördük. Çünki müasir dövrdə bu sahə artıq sadəcə kənd təsərrüfatı deyil, bütün dünyada qəbul edildiyi kimi, bütöv bir aqrar sənayedir. Müasir aqrobiznesin tələb etdiyi texnoloji yenilikləri, dərin bilikləri və resursları fərdi kəndli səviyyəsində tətbiq etmək fiziki olaraq mümkün deyil. Məsələn, 3 hektarlıq alma bağı ilə 50 hektarlıq alma bağının sabit xərclərinin böyük qismi eynidir. Amma sahə kiçik olduqda nə xaricdən gətirilən sertifikatlı şitillərə, nə peşəkar aqronom heyətinə, nə də külli miqdarda vəsait tələb edən müasir texnikaya çəkilən xərclər özünü doğruldur. Nəticədə torpaq xırdalanır, iqtisadi rentabellik itir və sahələr boş qalır. Bax, bu səbəbdən illərlə istifadəsiz qalan, xüsusi mülkiyyətdə olan xırda pay torpaqlarının şəffaf bazar və hərrac mexanizmləri vasitəsilə irimiqyaslı aqrar şirkətlər və aqroparklar tərəfindən konsolidasiya edilməsi (birləşdirilməsi) üçün qanuni yollar açılmalıdır. Torpaq mülkiyyətçilərinin hüquqları qorunmaqla və ədalətli kompensasiya təmin edilməklə, bu cür torpaqların böyük kapitala və texnoloji imkanlara malik şirkətlərin dövriyyəsinə keçməsi həm aqrar sektorda məhsuldarlığı qat-qat artırar, həm də ölkə üzrə istifadəsiz torpaq problemini birdəfəlik həll edər". Nuray Paşşanlı
Bakıda torpaq sahələrinin qiyməti ərazidən, infrastruktura yaxınlıqdan, nəqliyyat imkanlarından və bazardakı tələb-təklif nisbətindən asılı olaraq dəyişir. Torpaq sahələrinə tələbatın artması və yeni tikinti layihələri üçün uyğun ərazilərin məhdudluğu da qiymətlərə təsir göstərir. Bəs torpaq sahələrinin bahalaşmasına daha çox hansı amillər səbəb olur və yaxın illərdə Bakının hansı ərazilərində qiymət artımının daha sürətli olması gözlənilir? Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, torpaq sahələrinin qiymət artımı təkcə Azərbaycanda deyil, ümumiyyətlə, qlobal miqyasda müşahidə olunan tendensiyadır. Onun sözlərinə görə, bunun da əsas səbəbi torpağın məhdud resurs olmasıdır: "Müxtəlif hesablamalara görə, yer kürəsinin quru ərazisinin cəmi 0,6–1 faizi faktiki tikililərlə örtülüdür. Əlbəttə, bu o demək deyil ki, qalan geniş ərazilərdə istənilən yerdə şəhər salmaq mümkündür. Bunun üçün ilk növbədə infrastruktur olmalıdır. Su, qaz, elektrik enerjisi, kanalizasiya, yollar, ictimai nəqliyyat və digər kommunikasiyalar yaşayış məntəqələrinin formalaşmasını şərtləndirən əsas amillərdir. Bakıya gəldikdə isə nəzərə almalıyıq ki, şəhər yarımadada yerləşir və həm coğrafi mövqeyi, həm də relyefi baxımından genişlənmə imkanları müəyyən qədər məhduddur. Üstəlik, yaşayış məntəqələri təyinatlı torpaqların özünün də arealı məhduddur. Son illərdə çoxmənzilli yaşayış binalarının qiymətlərində müşahidə olunan artım fonunda vətəndaşların bir hissəsi fərdi yaşayış evlərinə və torpaq sahələrinə yönəlir. Bu da onsuz da məhdud olan torpaqlara tələbi artırır və nəticədə qiymətlər yüksəlir. Hansı ərazilərdə daha çox bahalaşma gözlənilməsinə gəldikdə isə, mən hesab edirəm ki, torpaq almazdan əvvəl bir məsələni dəqiqləşdirməliyik: biz bu torpağı yatırım məqsədilə alırıq, daimi yaşamaq üçün alırıq, yoxsa bağ evi tikmək üçün? İnvestisiya baxımından ilk növbədə Bakının 2040-cı ilədək olan Baş Planına diqqət yetirməyi tövsiyə edərdim. Çünki həmin planda Bakının çoxmərkəzli şəhər kimi inkişafı nəzərdə tutulur. Yəni gələcəkdə şəhərin iqtisadi və sosial həyatı yalnız bir mərkəzdə cəmləşməyəcək, müxtəlif istiqamətlərdə yeni mərkəzlər və alt-mərkəzlər formalaşacaq. Məncə, məhz həmin mərkəzlərə yaxın, yaxud onlarla rahat nəqliyyat əlaqəsi olan ərazilərin uzunmüddətli perspektivdə bahalaşma potensialı daha yüksəkdir. Amma burada bir incəlik var. Baş Planda hansısa yolun, nəqliyyat xəttinin və ya infrastruktur layihəsinin nəzərdə tutulması onun sabah tikiləcəyi demək deyil. İnvestor həmin layihələrin nə dərəcədə real olduğunu, icra müddətini də nəzərə almalıdır. Əgər torpağı özümüz yaşamaq üçün alırıqsa, burada yanaşma bir qədər fərqli olmalıdır. İlk növbədə ailə üzvlərimizin gündəlik istifadə etdiyi ərazilərə, iş yerinə, məktəbə və digər sosial obyektlərə yaxınlığına diqqət yetirməliyik. Yaxud ən azından həmin ərazilərə birbaşa, bir marşrutla rahat gedib-gəlmək mümkün olmalıdır. Məsələn, şəhər mərkəzindən 15 kilometr məsafədə yerləşən, amma nəqliyyat əlaqəsi zəif olan torpaq, 25 kilometr uzaqda yerləşən, lakin rahat nəqliyyat və infrastruktura malik torpaqdan daha az əlverişli ola bilər. Bu baxımdan, xüsusilə ekonom seqmentdə Masazır, Xırdalan, Mehdiabad, Binəqədi qəsəbəsi kimi şəhərətrafı ərazilərə maraq müşahidə olunur. Torpaq seçərkən yalnız qiymətinə və yerləşməsinə baxmaq da doğru deyil. Ərazinin relyefini, yağış sularının axınını, sel və subasma risklərini, kanalizasiya və digər kommunikasiyaların mövcudluğunu da araşdırmaq lazımdır. Çünki ucuz aldığımız torpaq sonradan əlavə infrastruktur və tikinti xərcləri səbəbindən bizə daha baha başa gələ bilər. Digər mühüm məsələ torpağın hüquqi statusudur. Çıxarışının olub-olmamasına, çıxarışı varsa, torpağın təyinatına və həmin ərazidə fərdi yaşayış evi tikintisinə icazə verilib-verilməməsinə mütləq diqqət yetirilməlidir. Sənədin mövcudluğu hələ o demək deyil ki, həmin torpaqda istənilən təyinatlı tikinti aparmaq mümkündür. Bu məsələləri əvvəlcədən yoxlamaq lazımdır. Üçüncü kateqoriya isə bağ sahələridir. Burada artıq meyarlar dəyişir. Ərazinin havası, relyefi, yaşıllığı, istirahət üçün əlverişliliyi və sıx məskunlaşmış yaşayış məntəqələrindən nisbətən uzaqda olması daha çox əhəmiyyət daşıyır. Məsələn, Masazır, Xırdalan və Mehdiabad kimi ərazilər daimi yaşayış üçün münasib alternativlər sayılsa da, mən onları bağ evi üçün ilk seçim hesab etməzdim. Bağ seqmentində, xüsusilə premium kateqoriyada Mərdəkan, Bilgəh, Novxanı kimi ərazilər daha çox ön plana çıxır. Əlbəttə, bu ərazilərin öz daxilində də yerləşməyə və infrastruktura görə ciddi qiymət fərqləri mövcuddur. Ümumilikdə yaxın illərdə Bakıda torpaq qiymətlərinin artımına təsir edən əsas amillər şəhərin genişlənmə istiqamətləri, yeni iqtisadi mərkəzlərin formalaşması və nəqliyyat infrastrukturunun inkişafı olacaq. Yəni torpağın gələcək qiymətini yalnız bu gün şəhər mərkəzindən neçə kilometr məsafədə yerləşməsi deyil, sabah şəhərin iqtisadi və sosial həyatına nə dərəcədə inteqrasiya olunacağı müəyyən edəcək". Nuray Paşşanlı
Kirayə üsulu ilə mənzil əldə edən şəxslərin həmin mənzilləri başqasına ötürməsi ilə bağlı müddət dəyişdirilib. Əvvəllər mənzili əldə etdikdən bir il sonra müqavilə üzrə öhdəliyi başqa şəxsə ötürmək mümkün idisə, yeni qaydaya əsasən, bunun üçün üç il gözləmək tələb olunacaq. Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, kirayə üsulu ilə mənzil əldə edən şəxs əvvəllər bir ildən sonra müqavilə üzrə öhdəliyini başqa şəxsə ötürə bilirdisə, artıq bunun üçün üç il gözləməlidir: "Belə ki, müqavilə üzrə öhdəliyini başqa şəxsə ötürən vətəndaş yalnız beş il sonra bu proqramdan təkrar istifadə edə biləcək. Bununla yanaşı, məhdudiyyət aktiv ipoteka krediti olan şəxslərə də aiddir. Yəni hazırda Fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka krediti üzrə öhdəliyi davam edən şəxslər kirayə mənzil mexanizmindən yararlana bilməyəcəklər. Eyni zamanda, dəyişiklik kredit tarixçəsi ilə bağlıdır. Bundan sonra yalnız kredit tarixçəsi müsbət və ya qənaətbəxş qiymətləndirilən şəxslər proqramda iştirak edə biləcəklər. Kirayə üsulu ilə mənzil təminatı sosial xarakterli layihədir. Bu proqramın əsas məqsədi alqı-satqı biznesi yaratmaq deyil, mənzilə ehtiyacı olan vətəndaşların ev sahibi olmasına kömək etməkdir. Bu yaxınlarda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu kirayə mənzil mexanizmi üzrə yeni müraciətlərin qəbulunu müvəqqəti dayandırdığını açıqlayıb. Həmin açıqlamada göstərilirdi ki, sistemə hər gün 100-dən artıq yeni müraciət daxil olur. Artıq müraciət etmiş 12 mindən çox vətəndaşa isə görüş günü barədə bildiriş göndərilib. Yəni müraciətlərin qəbulu dayandırılsa da, əvvəlki müraciətlər üzrə proses davam edir". Firdovsi Xəlilov qeyd edib ki, 2025-ci ilin yekunlarına əsasən, il ərzində bu mexanizm vasitəsilə cəmi 2 813 kirayə müqaviləsi rəsmiləşdirilib: "İllik 2 813 mənzil və gündə 100-dən artıq müraciət! Bu rəqəmlər özlüyündə göstərir ki, ölkədə belə mənzillərə tələb təklifdən xeyli yüksəkdir. Belə bir şəraitdə məhdud mənzil fondunun bir hissəsinin təkrar alqı-satqı məqsədilə istifadə olunması mənzilə həqiqətən ehtiyacı olan digər ailələrin imkanlarını daha da azalda bilər. İstər ipoteka kreditləri, istərsə də satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizmi ilk növbədə əhalinin mənzilə əlçatanlığını artırmaq məqsədi daşıyır. Ona görə də bu imkanlardan daha çox ailənin faydalanması üçün müəyyən məhdudiyyətlərin tətbiq olunmasını başadüşülən və düzgün hesab edirəm. Bu proqramlar maklerlərin, brokerlərin və ya ayrı-ayrı şəxslərin alqı-satqı fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulmayıb. Daşınmaz əmlak bazarında investisiya və kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün kifayət qədər başqa imkanlar mövcuddur. Lakin burada müzakirə edilməli daha böyük bir məsələ var. Bu da proqramların əhatə dairəsinin və maliyyələşmə həcminin artırılmasıdır. Əgər biz bu layihələri sosial əhəmiyyətli hesab ediriksə, çalışmalıyıq ki, hər il 2 800 deyil, 10–15 min ailə bu mexanizmlərdən faydalana bilsin. Bunun üçün həm ipoteka kreditlərinə ayrılan vəsaitin, həm də kirayə üsulu ilə təqdim olunan mənzillərin sayının mərhələli şəkildə artırılması məqsədəuyğun olardı. Hesab edirəm ki, bu məhdudiyyətlər proqramın ilkin sosial məqsədinə daha yaxşı xidmət etməsinə kömək edə bilər. Ancaq əsas hədəf təkcə mövcud mənzillərin daha ədalətli bölüşdürülməsi deyil, həm də daha çox Azərbaycan ailəsinin mənzil sahibi olması üçün imkanların genişləndirilməsi olmalıdır". Fidan Hacızadə
Azərbaycanda köhnə və qəzalı binaların sökülməsi, həmin ərazilərdə yeni yaşayış komplekslərinin inşası zamanı mənzil sahiblərinə veriləcək kompensasiya məsələsi aktuallığını qoruyur. Belə hallarda ev sahiblərinə ödəniləcək məbləğin müəyyənləşdirilməsi, mənzilin bazar dəyərinin nəzərə alınması və vətəndaşların hüquqlarının qorunması mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bəs binanın sökülməsi qərarı verilərsə, ev sahibinə verilən kompensasiya hansı meyarlar əsasında hesablanmalıdır? Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, burada bir neçə metod var. Onun sözlərinə görə, birinci, ümumi işlək metod mövcuddur: "Ərazidə yeni yaşayış binası tikildikdə, qanunla təsbit olunmasa da, ümumi praktikaya əsasən, inşaat şirkətləri sakinlərə sökülən mənzilin sahəsindən 20 faiz artıq sahəyə malik mənzil təklif edirlər. Məsələn, 60 kvadratmetrlik mənzil söküldükdə, sahibinə əvəzində yeni binadan 60 deyil, əlavə 20 faiz nəzərə alınmaqla 72 kvadratmetrlik mənzil təklif olunur. Eyni zamanda, tikinti müddətində mənzil sahibinin kirayə xərcləri də qarşılanır. Bu, ümumi praktikada tətbiq olunan üsuldur. Bəzi hallarda isə məsələ pul kompensasiyası ilə həll edilə bilər. Belə olduqda ətraf ərazilərdəki mənzillərin qiymətləri əsas götürülür və kompensasiya kvadratmetrə uyğun hesablanır. Lakin burada böyük problem yaranır. Mənzilin sahəsi kiçik olduqda, xüsusilə də şəhər mərkəzində yerləşdikdə, ödənilən kompensasiya ilə eyni ərazidə yeni mənzil almaq çətinləşə bilər. Bu isə ev sahibinin əvvəlki yaşayış yerindən köçməsinə səbəb ola bilər. Çünki həmin qiymətə oxşar sahəyə malik mənzil tapmaq çətinləşir. Digər tərəfdən, bu məsələnin tənzimlənməməsi süni qiymət artımına səbəb olur. Belə ki, dövlət öz ehtiyacları üçün söküntü apardıqda müəyyən qiymət müəyyənləşdirir. Məsələn, paytaxtın "Papanin" adlanan ərazisində bir kvadratmetr üçün 2 700 manat kompensasiya nəzərdə tutulur və sakinlərə müəyyən edilmiş qaydada ödəniş edilir. Lakin özəl tikinti şirkətləri tərəfindən aparılan söküntülərdə sakinlərə eyni yanaşma tətbiq olunmur. Onlara sadəcə şirkətlə razılaşmaq təklif edilir. Nəticədə bəzi sakinlər həddindən artıq yüksək məbləğlər tələb edirlər. Məsələn, 40 kvadratmetrlik evi olan şəxs bunun əvəzində övladları və digər ailə üzvləri üçün bir neçə mənzil, hətta həmin mənzillərin altı-yeddi ilə təhvil verilməsini tələb edə bilər. Bunun nəticəsində tikinti şirkətlərinin xərcləri artır. Tutaq ki, şirkətin 50 milyon manatlıq kredit öhdəliyi var. Bu yük son nəticədə tikinti xərclərinə və mənzil qiymətlərinə təsir göstərir. Eyni zamanda, yeni mənzil gözləyən sakinlər üçün kirayə haqları da arta bilər. Belə hallarda mənzillərin hər kvadratmetrinin qiyməti ən azı 200-300 manat bahalaşa bilər. Burada əsas problem qanunvericilikdəki boşluqdur. Yaxşı olardı ki, söküntü aparılacaq ərazilər üzrə şərtlər əvvəlcədən müəyyənləşdirilsin. Əgər hər hansı ərazidə söküntü planlaşdırılırsa, kompensasiya və köçürülmə qaydaları bütün tərəflər üçün məcburi xarakter daşımalıdır. Bu şərtlər müəyyənləşdirilmədən söküntüyə başlanılmamalıdır. Söküntüyə başlanılıbsa, proses müəyyən edilmiş qaydalar çərçivəsində aparılmalıdır. Belə olduqda həm tikinti şirkəti öz maliyyə imkanlarını əvvəlcədən hesablaya bilər, həm sakinlərin hüquqları qorunar, həm də tərəflər arasında əsassız tələblərin və anlaşılmazlıqların qarşısı alınar". Nuray Paşşanlı
Son illərdə tikintisi davam edən yaşayış binalarından mənzil almağa maraq artıb. Belə mənzillər adətən daha münasib qiymətə və hissə-hissə ödəniş imkanları ilə təklif olunduğundan alıcılar üçün cəlbedici görünür. Bununla belə, tikintinin gecikməsi, layihənin tamamlanmaması, sənədləşmə problemləri və ya bazar qiymətlərindəki dəyişikliklər bu cür alışları müəyyən risklərlə də müşayiət edə bilir. Belə mənzil alarkən alıcı ilk növbədə hansı məqamlara diqqət etməlidir? Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, yeni tikilən binalara maraq təkcə son illərin tendensiyası deyil: "1990-cı illərin sonlarından etibarən mənzil bazarında alıcıların ən çox diqqət göstərdiyi mərhələlərdən biri binaların layihələndirilməsi və qazıntı (katlavan) işlərinin aparıldığı dövr olub. Bu, təkcə Azərbaycanda deyil, dünyanın bir çox ölkəsində həm yaşayış, həm də investisiya məqsədilə mənzil almağın sərfəli modellərindən biri hesab olunur. Təməldən mənzil almağın bu dərəcədə cəlbedici olmasının üç əsas səbəbi var. Kəskin qiymət fərqi və yüksək gəlirlilik. Bünövrə mərhələsindəki mənzillərin qiyməti ilə binanın tam təhvil verildiyi dövrdəki qiymətlər arasında ciddi fərq yarana bilir. Son illərin bazar göstəriciləri göstərir ki, ümumi inflyasiya və tikinti xərclərinin artması fonunda üç il əvvəl təməldən mənzil alan vətəndaşların əmlakının dəyərində bəzi ərazilərdə 100 faizə yaxın artım qeydə alınıb. Tikintinin ilkin mərhələsində alıcılar daha geniş seçim imkanına malik olurlar. Günəş işığı alan, yaxşı mənzərəsi və havalandırması olan, optimal planlaşdırılan və sahə itkisi minimuma endirilən mənzillər adətən ilk satılanlar sırasında olur. Tikinti başa çatmağa yaxınlaşdıqca isə seçim imkanları daralır və əsasən yerləşməsi və planlaşdırılması baxımından daha az əlverişli mənzillər qalır. Məsələn, 16 mərtəbəli yaşayış binasının tam tikintisi orta hesabla 30–36 ay çəkə bilər. Tikinti şirkəti üçün kommersiya banklarından yüksək faizlə kredit götürməkdənsə, alıcılara 30, 36, hətta 40 aylıq faizsiz daxili hissə-hissə ödəniş imkanı yaratmaq daha sərfəli ola bilər. Vətəndaşın təcili mənzil ehtiyacı yoxdursa, bu imkan onun üçün də əlverişli maliyyə mexanizminə çevrilə bilər". Ekspertin fikrincə, əvvəlki illərdə alıcıları ən çox narahat edən məsələlərdən biri eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması, yəni ikili və ya üçlü satış halları idi: "Qeyd etmək lazımdır ki, son dörd ildə dövlət nəzarətinin gücləndirilməsi, hüquqi islahatlar və vahid reyestr mexanizmlərinin tətbiqi nəticəsində bu problemin faktiki olaraq aradan qaldırıldığı və minimum səviyyəyə endiyi bildirilir. Hazırda əsas risklərdən biri tikinti müddətində gecikmələrin baş verməsidir. Alıcılar bu məsələdə müəyyən reallıqları nəzərə almalıdırlar. Adi bir ailənin ikiotaqlı mənzilin təmirini iki ay ərzində başa çatdırmaq planı dörd aya qədər uzana bilirsə, 16 mərtəbəli böyük bir yaşayış kompleksinin tikintisinin də nəzərdə tutulan 30 ay əvəzinə 36 və ya 40 aya başa çatması mümkündür. Xüsusilə şəhər mərkəzində ağır texnikanın hərəkətinə qoyulan məhdudiyyətlər, logistika çətinlikləri və ərazidə köçürmə işlərinin aparılması tikintidə bir neçə aylıq gecikmələrə səbəb ola bilər. Tikintinin gecikməsi nəticəsində yarana biləcək problemlərin qarşısını almaq və layihənin yarımçıq qalması riskini azaltmaq üçün alıcı iki əsas istiqamətdə araşdırma aparmalıdır. İnşaat şirkətinin fəaliyyəti və əvvəlki layihələri araşdırılmalıdır. Şirkətin indiyədək inşa etdiyi yaşayış kompleksləri barədə məlumat toplamaq vacibdir. Əvvəlki binalar vaxtında təhvil verilibmi? Onlar qaz, su və elektrik şəbəkələrinə daimi qoşulubmu? Ən əsası, sakinlər mənzillərinə vaxtında çıxarış ala biliblərmi? Şirkətin əvvəlki fəaliyyəti və bazardakı reputasiyası seçim zamanı mühüm meyarlardandır. Tikinti icazələri rəsmi dövlət portalları vasitəsilə yoxlanılmalıdır. Şirkətin şifahi vədləri ilə kifayətlənmək olmaz. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin müvafiq reyestri və ya "Bir pəncərə" sistemi vasitəsilə tikinti aparılan torpağın təyinatını, müvafiq icazələrin olub-olmadığını və hansı şirkətin adına verildiyini, təsdiqlənmiş layihədə nəzərdə tutulan mərtəbə və mənzil sayını, eləcə də binanın baş planını yoxlamaq mümkündür. Bu araşdırma alıcıya vəd edilən infrastrukturun və binanın təsdiqlənmiş layihəyə uyğunluğunu əvvəlcədən qiymətləndirməyə kömək edir. Müvafiq hüquqi icazələri olan və bazarda uğurlu fəaliyyət tarixi ilə seçilən şirkətlərin tikintinin ilkin mərhələsində satışa çıxardığı mənzilləri almaq həm büdcəyə qənaət etmək, həm də gələcəkdə əmlakın dəyərinin artımından faydalanmaq baxımından sərfəli seçim ola bilər. Bununla belə, qərar verməzdən əvvəl şirkətin etibarlılığını, tikinti sənədlərini və müqavilə şərtlərini diqqətlə yoxlamaq vacibdir". Fidan Hacızadə
Azərbaycanda mənzillərin kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlir hesabına onların dəyərinin ödənilməsi müddəti uzanıb. Hazırda mənzilin dəyərinin kirayə gəlirləri hesabına geri qazanılması üçün təxminən 23 il tələb olunur. Hesabata görə, 2026-cı il iyunun sonuna ölkə üzrə təklif olunan mənzillərin median aylıq kirayə haqqı 917 manat təşkil edib. Bu göstərici əsasında hesablanan daşınmaz əmlakın kapitalizasiya müddəti 23 ilə yüksəlib. Ötən ilin sonu ilə müqayisədə bu müddət 2.1 il artıb. Bu tendensiya daşınmaz əmlak bazarının gəlirliliyinə necə təsir edir? Demokrat.az-a bu barədə danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov söyləyib ki, Azərbaycanda kirayə mənzil bazarını yalnız qiymətlərin artması və ya azalması prizmasından qiymətləndirmək doğru deyil. Burada bir neçə mühüm iqtisadi və sosial aspekt var: "Əvvəlcə nəzərə almalıyıq ki, Azərbaycan əhalisinin böyük əksəriyyəti yaşadığı mənzilin mülkiyyətçisidir. Təxmini qiymətləndirmələrə görə, əhalinin 10 faizə yaxın hissəsi kirayə mənzillərdə yaşayır. Bu isə təxminən bir milyon insan deməkdir. Orta ailə ölçüsünü nəzərə alsaq, söhbət təqribən 280–300 min mənzillik potensial kirayə bazarından gedə bilər. Əlbəttə, bunlar dəqiq rəsmi uçot göstəriciləri deyil, bazarın miqyasını təsəvvür etmək üçün aparılan təxmini hesablamalardır. Burada ilk diqqət yetirməli olduğumuz məsələ kirayə qiymətlərinin əhalinin real gəlirlərinə nə dərəcədə uyğun olmasıdır. Kirayə mənzilə tələbat əsasən Bakı başda olmaqla, iri şəhərlərdə cəmləşir. Azərbaycan Mərkəzi Bankının açıqladığı son hesabata əsasən, ölkə üzrə təklif edilən mənzillərin median aylıq kirayə haqqı 917 manat təşkil edir. Bu, kifayət qədər ciddi məbləğdir. Təsəvvür edin ki, bir vətəndaş ayda 1.200 manat əməkhaqqı alır və təxminən 900 manat kirayə ödəməlidir. Bu halda onun gəlirinin dörddə üçü yalnız yaşayış yerinin ödənişinə sərf olunur. Qalan 300 manatla kommunal xidmətləri, qidalanmanı, nəqliyyatı və digər gündəlik ehtiyacları qarşılamaq faktiki olaraq mümkün deyil. Bu səbəbdən kirayə mənzildə yaşayan ailələrdə çox vaxt ən azı iki nəfərin işləməsinə ehtiyac yaranır. Bir nəfərin qazancı kirayə haqqına, digərinin qazancı isə ailənin gündəlik yaşayış xərclərinə yönəlir. Ekspert əlavə edib ki, kirayə qiymətlərinin baha olub-olmamasını öncə nəyə nisbətən yüksən olduğunu müəyyənləşdirməliyik: "Əgər kirayə qiymətlərini əhalinin gəlirləri və alıcılıq qabiliyyəti ilə müqayisə ediriksə, bəli, kirayə vətəndaş üçün bahadır. Ancaq həmin kirayə haqqını əmlakın bazar dəyəri ilə müqayisə etsək, tamamilə fərqli mənzərə ortaya çıxır. Beynəlxalq daşınmaz əmlak bazarında rental yield, yəni illik kirayə gəlirliliyi anlayışı var. Bu göstərici əmlakın bir il ərzində gətirdiyi kirayə gəlirinin onun bazar dəyərinə nisbətini ifadə edir. Məsələn, illik ümumi kirayə gəlirliliyi 5 faiz olan əmlakın yalnız kirayə gəlirləri hesabına nəzəri geriödəmə müddəti 20 ildir. Bu, bütün ölkələr üçün məcburi norma deyil, lakin investisiyanın səmərəliliyini qiymətləndirmək üçün istifadə olunan müqayisə göstəricilərindən biridir. Mərkəzi Bankın son hesabatında Azərbaycanda mənzillərin kapitalizasiya müddətinin 23 ilə yüksəldiyi göstərilir. Bu, illik təxminən 4,35 faiz ümumi kirayə gəlirliliyinə uyğun gəlir. Halbuki ayrı-ayrı mənzillərdə, xüsusilə də bahalı seqmentdə gəlirlilik bundan xeyli aşağı ola bilər. Tutaq ki, bir investor Bakının Nəsimi rayonunda yeni tikili binadan üçotaqlı mənzili 450 min manata alır. Mənzilin təmirinə və əşyalarla təmin edilməsinə əlavə 100 min manat xərcləyir. Beləliklə, mənzilə qoyulan ümumi investisiya 550 min manat təşkil edir. Bu mənzili uzunmüddətli və sabit kirayə münasibətləri çərçivəsində ayda 1.200–1.300 manata icarəyə verdiyini fərz edək. Bu halda illik kirayə gəliri 14.400–15.600 manat olacaq. Bu isə qoyulmuş investisiyanın cəmi 2,6–2,8 faizinə bərabərdir. Diqqət edin ki, burada hələ vergiləri, mənzilin saxlanılması və təmir xərclərini, əşyaların köhnəlməsini, eləcə də mənzilin müəyyən müddət boş qalması ehtimalını nəzərə almamışıq. Bütün bu xərcləri çıxanda investorun real xalis gəlirliliyi daha da aşağı düşür. Firdovsi Xəlilov qeyd edib ki, beləliklə, paradoksal vəziyyət yaranır: "Vətəndaş üçün kirayə bahadır, amma mənzilə yüz minlərlə manat yatırmış mülkiyyətçi üçün həmin kirayə kifayət qədər gəlirli deyil. Bu iki həqiqəti bir-birindən ayırmaq lazımdır. Digər mühüm məsələ vergi siyasətidir. 2026-cı ildən fiziki şəxslərin yaşayış sahələrini digər fiziki şəxslərə kirayəyə verməsindən əldə etdikləri gəlirlərə tətbiq olunan vergi dərəcəsi 14 faizdən 10 faizə endirilib. Mən bunu müsbət addım hesab edirəm. Lakin kirayə gəlirliliyinin onsuz da aşağı olduğu bazarda vergi yükünün daha da optimallaşdırılmasına ehtiyac olduğunu düşünürəm. Çünki investorun gəliri az, xərcləri isə çox olduqda rəsmi müqavilə bağlamağa marağı da zəifləyə bilər. Nəticədə qeyri-rəsmi kirayə münasibətləri genişlənir, həm dövlət büdcəsi potensial vergi gəlirlərindən məhrum olur, həm də ev sahibi ilə kirayəçinin hüquqları kifayət qədər qorunmur. Hesab edirəm ki, kirayə bazarında daha sadə, əlçatan və aşağı vergi yükünə əsaslanan mexanizmlər müzakirə edilməlidir. Məsələn, 2 faiz səviyyəsində sadələşdirilmiş vergi modelinin mümkün təsirləri ayrıca araşdırıla bilər. Əsas məqsəd yalnız vergi dərəcəsini müəyyənləşdirmək deyil, daha çox kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsinə nail olmaq olmalıdır. Burada başqa bir iqtisadi riski də nəzərə almalıyıq. Daşınmaz əmlakı alıb uzunmüddətli kirayəyə verməklə gəlir əldə edən şəxslər passiv investorlar hesab olunurlar. Onlar üçün əsas göstəricilər investisiyanın gəlirliliyi, təhlükəsizliyi və sabitliyidir. Əgər Azərbaycanda daşınmaz əmlakın kirayə gəlirliliyi aşağı qalırsa, eyni zamanda vergi və digər xərclər investorun gəlirini daha da azaldırsa, kapital sahibi alternativ bazarlara üz tuta bilər. Bu gün investorun Gürcüstanda, Türkiyədə, Qazaxıstanda və ya Birləşmiş Ərəb Əmirliklərində əmlak almaq imkanı var. Müxtəlif ölkələrdə və bazar seqmentlərində daha yüksək kirayə gəlirliliyi təklif edən investisiya imkanları mövcuddur. Əlbəttə, xarici bazarlarda da valyuta, vergi, hüquqi və qiymət riskləri var. Lakin investor öz kapitalını yerləşdirərkən bütün bu amilləri müqayisə edir. Biz elə iqtisadi mühit formalaşdırmalıyıq ki, yerli kapital sahibləri ölkə daxilində investisiya qoymaqda maraqlı olsunlar. Çünki kapitalın xaricə yönəlməsi uzunmüddətli perspektivdə daxili investisiya imkanlarını məhdudlaşdıra bilər. Burada bir məsələyə də toxunmaq istəyirəm". O bildirib ki, Azərbaycanda ev sahibi olmaq cəmiyyətdə çox mühüm sosial göstərici hesab olunur: "İnsanlar mənzil almağı yalnız yaşayış ehtiyacının ödənilməsi kimi deyil, həm də maddi təhlükəsizlik, ailə sabitliyi və gələcək nəsillərə miras qoymaq imkanı kimi qiymətləndirirlər. Bu, cəmiyyətimizdə formalaşmış yanaşmadır. Lakin kirayədə yaşamağın imkansızlıq və ya aşağı sosial status göstəricisi kimi qəbul edilməsi doğru deyil. Məsələn, Avropa İttifaqında əhalinin təxminən 32 faizi kirayə mənzillərdə yaşayır. Almaniyada isə kirayədə yaşayanların payı əhalinin yarısından çoxdur. Bu o demək deyil ki, həmin ölkələrin vətəndaşları mənzil almağa maddi imkan tapmırlar. Bir çox hallarda bu, iqtisadi seçimdir. İnsan öz kapitalını mənzil almağa bağlamaq əvəzinə, biznesə, qiymətli kağızlara və ya digər investisiya alətlərinə yönəldə bilər. Əldə etdiyi gəlirin bir hissəsi ilə istədiyi ərazidə kirayədə yaşaya bilər. Məsələn, 300 min dollar kapitalı olan bir şəxs həmin vəsaitlə mənzil alıb ayda 600–700 dollar kirayə gəliri götürmək əvəzinə, daha yüksək gəlir potensialı olan başqa investisiya imkanlarını qiymətləndirə bilər. Əlbəttə, yüksək gəlir potensialı daha yüksək risklə də müşayiət olunur. Belə yanaşmanın başqa bir üstünlüyü də var. İnsan yaşayış yerini işinə, ailə vəziyyətinə və həyat tərzinə uyğun dəyişə bilir. Bu gün iş yerinə yaxın ərazidə, sabah isə başqa bir rayonda yaşamaq imkanı əldə edir. Yəni kirayə bazarı həm də əmək bazarının mobilliyini təmin edən mühüm iqtisadi mexanizmdir. Ona görə də hesab edirəm ki, Azərbaycanda kirayə mənzil bazarının inkişafına yalnız ev sahibləri ilə kirayəçilər arasındakı münasibətlər çərçivəsində baxmaq düzgün deyil. Bu, bütövlükdə ölkənin iqtisadi inkişafı, əhalinin gəlirləri, kapital bazarı və vergi siyasəti ilə əlaqəli məsələdir. Problemin həlli kirayə qiymətlərini inzibati üsullarla sıxışdırmaqdan daha çox, əhalinin real gəlirlərinin və alıcılıq qabiliyyətinin artırılmasından keçir. Biz iqtisadi aktivliyi genişləndirməli, yüksək məhsuldarlıqlı iş yerlərinin yaradılmasına, sahibkarlığın inkişafına və vətəndaşların gəlirlərinin artmasına şərait yaratmalıyıq. Eyni zamanda, kirayə bazarında rəsmi müqavilələrin genişlənməsini, həm mülkiyyətçilərin, həm də kirayəçilərin hüquqlarının qorunmasını təmin edən iqtisadi mexanizmlər formalaşdırmalıyıq. Azərbaycanda kirayə mənzillərin gəlirliliyi aşağıdır, amma həmin kirayə haqqını ödəmək vətəndaş üçün getdikcə çətinləşir. Deməli, əsas problem yalnız kirayə qiymətlərində deyil, əhalinin gəlirləri ilə mənzil bazarının dəyəri arasında yaranmış uyğunsuzluqdadır. İqtisadi siyasətin əsas hədəfi bu uyğunsuzluğu azaltmaq olmalıdır". Fidan Hacızadə
Torpaq sahəsi ənənəvi olaraq dəyərini qoruyan və uzunmüddətli investisiya vasitəsi hesab olunur. Lakin bütün ərazilərdə torpağın qiyməti eyni dinamika ilə dəyişmir. Bəzi ərazilərdə torpaq sahəsinə tələbat zəif olduğundan belə əmlak uzun müddət satılmaya və sahibinə gözlənilən gəliri gətirməyə bilər. Torpaq sahəsinin dəyərinin artmadığı, hətta uzun müddət dəyişmədiyi ərazilər varmı? Hansı ərazilərdə torpaq sahəsinə yatırım etmək "ölü yatırım" hesab oluna bilər? Demokrat.az-a bu barədə danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov bildirib ki, torpaq sahəsi ənənəvi olaraq etibarlı aktiv hesab edilsə də, bazar reallıqları göstərir ki, hər torpaq eyni dərəcədə gəlirli olmur: "Düzgün təhlil aparılmadıqda yatırılan vəsait illərlə dondurula və torpaq "ölü investisiya"ya çevrilə bilər. Burada ilk növbədə torpaq almaqda məqsəd dəqiq müəyyənləşdirilməlidir: torpaq fərdi yaşayış üçün alınır, yoxsa sırf investisiya məqsədi daşıyır? Əgər məqsəd şəxsi yaşayışdırsa, yanaşma fərqli olmalıdır. Bu zaman əsas meyar ailə üzvlərinin gündəlik həyat tərzi və sosial ehtiyaclarıdır. Seçilən ərazi iş yerləri, məktəb, bağça və digər mütəmadi gedilən məkanlara yaxın olmalı, yaxud ən azı bir marşrutla rahat gedib-gəlmək mümkün olan əlverişli lokasiyada yerləşməlidir. Əgər məqsəd sırf investisiya və gəlir əldə etməkdirsə, şəxsi komfort amillərindən daha çox bazar mexanizmlərinə və iqtisadi göstəricilərə diqqət yetirmək lazımdır. Bu zaman alıcıların ən çox düşdüyü iki əsas yanlış yanaşma var. Birinci yanlış yanaşma "ən bahalı torpaq ən yaxşı investisiyadır" fikridir. Qiyməti artıq pik həddə çatmış və sürətli artım dövrünü geridə qoymuş ərazilər mövcuddur. Belə yerlərdə qiymət artımı davam etsə də, artım tempi əhəmiyyətli dərəcədə yavaşlaya bilər. Ən əsası isə sonradan həmin torpağın satışı, yəni realizasiyası çətinləşə bilər. Yüksək kapital qoyuluşunun qarşılığında aşağı likvidliklə üzləşmək investisiya baxımından səmərəli deyil. Digər yanlış yanaşma isə "ən ucuz torpaq daha böyük qazanc vəd edir" düşüncəsidir. Ucuz torpaq heç də hər zaman əlverişli fürsət demək deyil. Əksər hallarda aşağı qiymətin arxasında ciddi infrastruktur, mühəndis-kommunikasiya və ya təbii risklər dayanır". Ekspert söyləyib ki, investisiyanın "ölü sərmayə"yə çevrilməməsi üçün torpaq alarkən bir sıra mühüm amillərə diqqət yetirmək lazımdır: "İlk növbədə hüquqi status və torpağın təyinatı araşdırılmalıdır. Ən həlledici məqam torpağın sənədləridir. Çıxarışın olması vacibdir. Sənədsiz, sərəncamla və ya qeyri-rəsmi satılan torpaqlar gələcəkdə ciddi hüquqi problemlərə və vəsait itkisinə səbəb ola bilər. Bundan əlavə, torpağın hansı təyinat üzrə istifadə ediləcəyi və gələcəkdə necə satılacağı da əvvəlcədən nəzərə alınmalıdır. Əgər torpaq yaşayış məqsədilə satılacaqsa, onun təyinatının "yaşayış məntəqələrinin torpaqları" olması önəmlidir. Torpaq kənd təsərrüfatı təyinatlıdırsa və həmin məqsədlə satılması planlaşdırılırsa, bu, ayrıca qiymətləndirilə bilər. Lakin "kənd təsərrüfatı torpağını ucuz alım, sonra təyinatını dəyişib yaşayış kimi sataram" yanaşması risklidir. Çünki torpağın təyinatının dəyişdirilməsi mürəkkəb prosedurdur və bəzi hallarda ümumiyyətlə mümkün olmur. Digər mühüm məsələ kommunikasiya xətlərinin real vəziyyətidir. Torpaq çoxmənzilli yaşayış binası deyil ki, infrastruktur məsələləri mərkəzləşdirilmiş şəkildə həll olunsun. Əgər seçilən ərazidən magistral su, qaz və ya elektrik xətləri hətta 500-700 metr aralıdan keçirsə, fərdi qaydada həmin əraziyə texniki şərt almaq və xətt çəkmək həddindən artıq baha başa gələ, yaxud praktiki olaraq mümkün olmaya bilər. Nəticədə torpaq istifadəsiz qalır və yatırılan vəsait illərlə dondurulur. Torpaq alarkən təbii risklər də nəzərə alınmalıdır. Son illərdə iqlim dəyişikliyi fonunda mövsümi sellər, güclü yağıntılar və subasmalar daha ciddi risklər yaradıb. Buna görə də xüsusilə payız-qış və yaz aylarında ərazinin subasmaya məruz qalıb-qalmadığı, qrunt sularının səviyyəsi araşdırılmalıdır. Təbii drenajı olmayan, su toplanan və ya relyef baxımından riskli sahələr gələcəkdə alıcı tapmaq baxımından da problem yarada bilər". Firdovsi Xəlilov qeyd edib ki, torpağın dəyər qazanması birbaşa dövlət layihələri və infrastrukturun inkişafı ilə bağlı ola bilər: "Xəritədə böyük dövlət layihələrinin, sənaye zonalarının və ya turizm infrastrukturlarının formalaşdığı ərazilərin ətrafındakı əlverişli torpaqlar investisiya baxımından daha perspektivli hesab edilə bilər. Bakı və Abşeron istiqamətində "Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planı" inkişaf istiqamətlərini müəyyənləşdirir. Qaradağ rayonunun Lökbatan və Qobu istiqamətləri, eləcə də paytaxtın Sabunçu və Ramana massivlərində həyata keçirilən infrastruktur layihələri bu zonalarda torpaqların likvidliyinə və qiymət artımına təsir göstərə bilər. Xüsusilə Azad İqtisadi Zonanın və nəqliyyat-logistika qovşağının formalaşdığı Ələt qəsəbəsində bazar qiymətinə uyğun torpaq tapılarsa, bu ərazi də qısa və orta müddətli investisiya baxımından maraqlı ola bilər. Turizm bölgələri də torpaq investisiyası baxımından diqqət çəkir. Qəbələ, İsmayıllı, Şamaxı, Quba, Qusar, eləcə də cənub bölgəsində Lənkəran və Astara istiqamətlərində düzgün sənədləşdirilmiş və logistik baxımdan əlçatan torpaqlar öz dəyərini qorumaq və likvid qalmaq baxımından üstün mövqedə ola bilər. Sənaye və tranzit şəhərlərində də uzunmüddətli kapital artımı üçün imkanlar mövcuddur. İri sənaye, nəqliyyat və kənd təsərrüfatı qovşağı kimi inkişaf edən Gəncə və Şirvan, eləcə də yeni tranzit dəhlizləri fonunda strateji əhəmiyyəti artan Naxçıvan şəhərinin ətrafında böyük layihələrin keçdiyi inkişaf zolaqlarında yerləşən torpaqlar perspektivli hesab edilə bilər". Fidan Hacızadə
Prezident İlham Əliyevin tapşırıq və tövsiyələrinə əsasən, mərkəzi icra hakimiyyəti orqanlarının rəhbərləri bölgələrdə vətəndaşların qəbulunu keçirir, onların müxtəlif məsələlərlə bağlı müraciətlərinin, ərizə və şikayətlərinin müsbət həll olunması üçün tədbirlər görürlər. Demokrat.az xəbər verir ki, tərtib edilən qəbul cədvəlinə müvafiq olaraqAzərbaycan Dövlət Su Ehtiyatları Agentliyinin sədri Zaur Mikayılov sentyabrın 29-da Samux Su Meliorasiya Sistemlərinin İstismarı İdarəsinin inzibati binasında Samux, Gəncə, Kəlbəcər və digər rayonlardan olan vətəndaşları qəbul edib, onların müraciətlərini dinləyib, ərizə və şikayətlərinə baxıb. Qəbuldan öncə sədr Zaur Mikayılov və Samux Rayon İcra Hakimiyyətinin başçısı Firdovsi Əliyev şəhərin mərkəzində ucaldılan ümummilli lider Heydər Əliyevin abidəsini ziyarət edib, önünə tər çiçəklər qoyaraq xatirəsini ehtiramla yad ediblər. Daha sonra Azərbaycan Dövlət Su Ehtiyatları Agentliyinin sədri Zaur Mikayılov hər bir vətəndaşın müraciətini diqqətlə dinləyib, qaldırılan məsələlərin hərtərəfli öyrənilməsi və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qısa müddətdə həll edilməsi üçün müvafiq tapşırıqlar verib. Müraciətlər əsasən suvarma suyuna olan tələbatın ödənilməsi, kanalların beton üzlüyə alınması, subartezian quyularının təmiri, içməli su təchizatı, kanalizasiya sistemlərinin yenidən qurulması, işə qəbul və digər məsələlərlə bağlı olub. Vətəndaşların müraciətlərinin bir qismi yerindəcə həllini tapıb, qaldırılan bəzi məsələlər isə araşdırılması üçün nəzarətə götürülüb. Sakinlər bölgələrdə vətəndaşların qəbulu və müraciətlərinə baxılması üçün rahat və əlverişli şərait yaradılmasından razılıqlarını dilə gətirərək, göstərilən diqqət və qayğıya görə möhtərəm Prezident İlham Əliyevə minnətdarlıqlarını bildiriblər. Jalə Davud
Bakıda qızının nişanlısını qətlə yetirməkdə təqsirləndirilən Firdovsi Hüseynovun cinayət işi üzrə məhkəmənin yekun prosesi keçirilib. Demokrat.az "apa.az"a istiandla xəbər verir ki, bu gün Bakı Ağır Cinayətlər Məhkəməsində hakim Nemət Məmmədovun sədrliyi ilə keçirilən prosesdə hökm oxunub. Hökmə əsasən, Firdovsi Hüseynov 8 il 11 ay 27 gün müddətinə azadlıqdan məhrum edilib. Dövlət ittihamçısı təqsirləndirilən Firdovsi Hüseynovun 10 il 6 ay müddətinə azadlıqdan məhrum edilməsini təklif etmişdi. Qeyd edək ki, hadisə bu il fevralın 18-də paytaxt ərazisində baş verib. Məlumata görə, Firdovsi Hüseynov qızının nişanlısı Rəşad Hüseynovun qızına nalayiq sözlər dediyini əsas gətirərək, evdən bıçaq götürüb və onunla yaşadığı evin həyətində mübahisə edib. Yaranan münaqişə zəminində Firdovsi Hüseynov bıçaqla Rəşad Hüseynovun sinəsinə zərbə endirib və ona ağır bədən xəsarəti yetirib. Xəstəxanaya çatdırılan Rəşad Hüseynov 40 gün sonra müalicə aldığı müəssisədə vəfat edib. Faktla bağlı cinayət işi başladılıb, Firdovsi Hüseynova Cinayət Məcəlləsinin 120.1-ci (Qəsdən adam öldürmə) maddəsi ilə yekun ittiham elan olunub. Nihadə Eyyubova
Bakıda bəzi köhnə 5 mərtəbəli binalarda mənzillərin qiyməti yeni tikililərlə müqayisədə daha əlverişli olur. Xüsusilə liftin olmaması, binanın yaşı və texniki vəziyyəti kimi amillər alıcıların seçimlərinə və mənzilin bazar dəyərinə təsir göstərə bilər.Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, o bu mənzillərin “ucuz” olması qənaəti ilə razılaşmır:“Məsələnin mahiyyəti tamamilə fərqlidir. Əslində bina nə qədər köhnədirsə və istismar müddətini başa vurubsa, bütün dünyada qəbul olunmuş bazar qanunlarına görə onun qiyməti qat-qat aşağı olmalıdır.Gəlin real vəziyyətə baxaq. Bu beşmərtəbəli binalar, yəni “xruşşovka”lar Nikita Xruşşovun adı ilə bağlıdır. Bu binalar layihə təsnifatına görə daimi və rahat yaşayış üçün deyil, faktiki olaraq müvəqqəti yaşayış məqsədilə inşa olunmuşdu. Tikilən zaman onların istismar müddəti cəmi 25-40 il arası müəyyən edilmişdi. Nisbətən daha uzunömürlü variantlar isə əsasən SSRİ-nin şimal bölgələrində ucaldılırdı. Bizim mənzil fondumuzdakı “xruşşovka”ların hamısı istismar müddətini çoxdan bitirib, böyük əksəriyyəti isə bu müddəti hətta iki dəfədən çox ötürüb. Tavanları alçaqdır, otaqlar arasında səs və istilik izolyasiyası yox dərəcəsindədir və müasir dövrün tələblərinə qətiyyən cavab vermir. Əslində bu binaların bazar qiyməti cüzi, indikindən qat-qat aşağı olmalıdır. Buna görə də onların “ucuz” olması fikri ilə razılaşmıram.Əksinə, mahiyyətcə həddindən artıq bahadır. Bəs insanlarda niyə ucuz olması təəssüratı yaranır? Çünki bu mənzillərin sahəsi çox kiçikdir. Məsələn, ikiotaqlı mənzil cəmi 32-35 kvadratmetr təşkil edir. Şəhərin mərkəzinə yaxın ərazilərində belə köhnə, istismar müddəti çoxdan bitmiş binada bir kvadratmetrin qiyməti 3000 manat olanda, ümumi məbləğ 100 min manat civarına gəlib çatır. Alıcıya da elə gəlir ki, 100 min manata ikiotaqlı ev tapıb və bu, ucuzdur. Xeyr, kvadratmetr dəyərinə və binanın fiziki vəziyyətinə görə bu qiymət əsla ucuz deyil.Onda sual oluna bilər ki, belə bir bina niyə bu qiymətə satılır və niyə bu qədər tələbat var? Birinci səbəb odur ki, sahə kiçik olduğu üçün yekun məbləğ azbüdcəli ailələrin imkanı daxilində qalır. Hazırda yeni tikililərdə qiymətlər əhalinin böyük əksəriyyətinin real gəlirləri ilə mütənasib deyil. Əvvəllər banklar 10 faizlə, 20 illik müddətə rahatlıqla daxili kommersiya ipotekaları təklif edirdilər. İndi bu imkanlar xeyli daralıb, kommersiya ipoteka faizləri isə 15 faizə yaxınlaşıb. Digər tərəfdən, 2021-ci ilin sonu, 2022-ci ilin əvvəlindən etibarən mənzillərin kvadratmetr qiymətləri sürətlə artdı. Nəticədə büdcəsi məhdud olan vətəndaş çarəsiz qalaraq keyfiyyətsiz və köhnə olsa belə, ümumi qiyməti büdcəsinə uyğun gələn bu cür kiçikölçülü mənzillərə üz tutur”.Ekspert əlavə edib ki, ikinci və ən başlıca səbəb isə investisiya amilidir:“2022-ci ilə qədər bazarda belə bir gəlirli model var idi. İnsanlar bina hələ özül, yəni bünövrə mərhələsində olanda gedib ilkin ödənişlə mənzil alırdılar, iki il ərzində bina təhvil veriləndə isə onu 30-40 faiz baha qiymətə satırdılar. Çünki bünövrədən almaq həqiqətən ucuz başa gəlirdi. Artıq bu imkan qalmayıb, ilkin mərhələdən belə ucuz mənzil almaq mümkün deyil və qiymətlər durmadan yüksəlir. Buna görə də vəsaiti olan investorlar söküntü ehtimalı yüksək olan ərazilərdəki bu köhnə “xruşşovka”ları almağa üz tutublar. Niyə alırlar? Birincisi, bu mənzilləri dərhal icarəyə verib daimi gəlir əldə etmək olur. İkincisi və ən əsası, investor həmin ərazinin sökülməsini gözləyir. Məsələn, vətəndaş kvadratmetrini 3000-4000 manata hesablayıb 100-150 min manata köhnə mənzil alır. Sabah hansısa tikinti şirkəti oranı sökməyə gələndə, mülkiyyətçi artıq ona 30-35 kvadratmetrlik mənzil verilməsi ilə razılaşmır. Yeni binada tamdəyərli, geniş ikiotaqlı və ya üçotaqlı mənzil tələb edir. Yeni tikililərdə isə bu ölçüdə evlərin bazar dəyərinin nə qədər baha olduğu hamıya məlumdur.Üstəlik, bina tikilib təhvil verilənə qədər tikinti şirkəti həmin vətəndaşa hər ay 700-800 manat kirayə haqqı ödəməyə məcbur olur. Məhz bu gəlir və kompensasiya gözləntisinə görə köhnə, lifti belə olmayan, istismar müddətini çoxdan bitirmiş bu beşmərtəbəli binalar həm azbüdcəli alıcılar, həm də qazanc güdən investorlar üçün süni şəkildə bahalaşmış və son dərəcə cəlbedici vasitəyə çevrilib”.Fidan Hacızadə demokrat.az
Payız mövsümündə yağışların başlaması ilə subasma riski yüksək olan ərazilərdə həyət evlərinin qiymətində ucuzlaşması iddia olunur. Xüsusilə Zabrat, Maştağa, Ramana, Savalan, Masazır, Mehdiabad, Saray, Bülbülə və Hövsan kimi ərazilərdə qiymətlərin 8-18 faizədək enə biləcəyi bildirilir. Alıcıların ev seçərkən drenaj və subasma riskinə daha çox diqqət yetirməsi bu ərazilərdə satışların da zəifləməsinə səbəb ola bilər.Payızda yağışların başlaması subasma riski yüksək olan ərazilərdə həyət evlərinin qiymətinə necə təsir edəcək və hansı qəsəbələrdə ucuzlaşma daha çox gözlənilir?Demokrat.az-a mövzu ilə bağlı açıqlama verən əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov payız mövsümünün gəlişi ilə Bakı və Abşeron yarımadasında subasma riski yüksək olan ərazilərdə fərdi yaşayış evlərinin qiymətində və likvidliyində ciddi geriləmələrin baş verəcəyinin gözlənildiyini deyib:“Lakin bu vəziyyətə yalnız mövsümi yağıntıların nəticəsi kimi yanaşmaq düzgün deyil. Burada həm illər ərzində yığılıb qalan şəhərsalma problemləri, həm də ölkədə daşınmaz əmlak və tikinti sektorunda gedən genişmiqyaslı şəffaflaşma prosesi mühüm rol oynayır. Hazırda ölkədə daşınmaz əmlak və tikinti sektorunda ciddi şəffaflaşma prosesi gedir. Yaxın gələcəkdə icbari sığorta mexanizmlərinin, mülkiyyət sənədlərinin tam qaydasında olmasının, eləcə də ərazinin faktiki yaşayış üçün geoloji və mühəndis baxımından uyğunluğunun daha ciddi nəzərə alınacağı gözlənilir. Hətta çıxarışı olan əmlaklar üçün də yerləşdiyi ərazinin yaşayış üçün yararlılığı məsələsi ön plana çıxa bilər. Beləliklə, relyef baxımından əlverişsiz, subasma riski yüksək olan və ya qanunsuz zəbt edilmiş torpaqlarda salınan yaşayış massivləri yalnız təbii risklərlə deyil, dövlətin inzibati qaydaları və standartları ilə də üz-üzə qala bilər. Yaşayış üçün yararsız zonalarda yerləşən mülklərin sığortalanması, girov qoyulması və rəsmi daşınmaz əmlak əməliyyatlarına cəlb edilməsi getdikcə çətinləşə bilər. Digər mühüm problem isə infrastrukturun mövcud vəziyyətidir. Məsələn, Masazır kimi böyük yaşayış məntəqələrində mərkəzləşdirilmiş kanalizasiya sisteminin imkanları məhduddur. Xırdalan şəhərində kanalizasiya sisteminin isə vaxtilə daha az əhali üçün nəzərdə tutulduğu və hazırda ciddi yüklənmə ilə işlədiyi bildirilir. Plansız salınan yaşayış massivləri də yağış sularının axıdılmasını çətinləşdirir və nəticədə yol və digər infrastruktura ciddi ziyan dəyir”.Ekspert əlavə edib ki, eyni ərazidə fərqli qiymətlərin formalaşması da alıcı üçün müəyyən siqnallar yaradır:“Məsələn, Masazırda 100 kvadratmetrlik mənzilin qiyməti 150 min manat civarında olduğu halda, kustar üsulla tikilmiş 100 kvadratmetrlik həyət evinin 35-40 min manata təklif edilməsi diqqət çəkir. Belə ciddi qiymət fərqi bünövrənin keyfiyyəti, drenaj sistemi, sənədləşmə və rəsmi infrastrukturun mövcudluğu kimi amillərlə bağlı risklərin araşdırılmasını zəruri edir. Subasma riski yüksək olan ərazilərdə, o cümlədən Zabrat, Maştağa, Ramana, Savalan massivi, Masazırın çökək hissələri, Mehdiabad, Saray, Bülbülə və Hövsanın zəif infrastruktura malik zonalarında qiymətlərin aşağı düşməsi və əmlakların satılma müddətinin uzanması ehtimalı yüksəkdir. Dəqiq faiz proqnozu vermək çətindir. Çünki bazara yalnız iqlim və yağıntılar deyil, eyni zamanda formalaşmaqda olan inzibati tədbirlər və nəzarət mexanizmləri də təsir göstərəcək. Bunun əksinə olaraq, alıcıların hündür relyefli, dayanıqlı və infrastrukturu formalaşmış ərazilərə marağının artacağı gözlənilir. Bakı şəhərində Şıxov, Badamdar, Yeni Günəşli və mikrorayonlar kimi daha yüksək ərazilərdə, eləcə də subasma riskinin aşağı olduğu və mühəndis-kommunikasiya şəbəkələrinin formalaşdığı zonalarda əmlakın qiymət artımı davam edə bilər. Mərdəkan, Şüvəlan və Bilgəh kimi infrastrukturu daha yaxşı formalaşmış bağ massivlərində də qiymətlərin dayanıqlığını qoruması və artım tendensiyasının davam etməsi mümkündür. Bütün bunlar göstərir ki, daşınmaz əmlak bazarında alıcıların yanaşması dəyişir. Artıq yalnız evin görünüşü, təmiri və qiyməti deyil, torpağın relyefi, drenaj imkanları, infrastrukturun vəziyyəti, sənədləşmə və gələcək inzibati risklər də əmlakın dəyərinə və likvidliyinə təsir edən əsas amillərə çevrilir”.Fidan Hacızadə demokrat.az