Hazırda yeni tikililərdə mənzil qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə yüksəlib. Tikintisi başa çatmayan və hələ təhvil verilməyən binalarda belə mənzillərin kvadrat metri 2 000-2 500 manatdan başlayan qiymətlərlə təklif olunur. İlkin ödəniş isə bəzi layihələrdə mənzil dəyərinin ən azı 30 faizini təşkil edir. Məsələn, 60 kvadratmetrlik mənzil üçün ilkin ödəniş 36 min manata çata bilər. Bəzi yeni tikililərdə isə alıcılara yalnız 24-36 aylıq daxili kredit imkanları təqdim olunur. Bu zaman aylıq ödənişlərin 5-10 min manat arasında olması tələb oluna bilər.
Yeni tikililərdə mənzil qiymətlərinin bu qədər bahalaşmasının əsas səbəbləri nələrdir və yaxın aylarda qiymətlərdə artım gözlənilirmi?
Demokrat.az-a danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov söyləyib ki, hazırda Azərbaycanın əmlak bazarında baş verən prosesləri klassik tələb-təklif qanunları ilə, xüsusən də bazarın spesifikasını dərindən bilmədən izah etmək olduqca çətindir:
“Əhalinin real gəlirlərinin kəskin artmadığı bir fonda qiymətlərin bu səviyyəyə çatması haqlı suallar doğurur. 2020-ci ilə qədər 1 hektar ərazidə 65-70 min kvadratmetr bina inşa edilirdisə, yeni qaydalarla bu rəqəm 2,2 əmsalına (təxminən 22 min kvadratmetr) endirildi. Sıxlığın qarşısını almaq üçün bu, yerində atılmış addım olsa da, nəticədə bir kvadratmetr mənzilə düşən torpaq payının maya dəyəri fantastik şəkildə artdı. Əvvəllər sahibkarlar zonalar üzrə sadələşdirilmiş vergi (məsələn, Nərimanovda 1 kv.m üçün 110-115 manat) ödəyirdilər və öz xərclərini əvvəlcədən dəqiq bilirdilər. Hazırda 18% ƏDV və 20% mənfəət vergisinə keçidlə həmin 110-115 manatlıq vergi yükü bu gün təqribən 1000 manata yaxınlaşıb. Əvvəllər sənədləşdirmə və satışa başlama prosesi 2-3 ay çəkirdisə, indi bu müddət 2-4 ilədək uzanır. Zamanın uzanması sahibkarın kredit borcunu, investor qarşısındakı maliyyə yükünü və təbii olaraq yekun qiyməti artırır.
Ucuz və əlçatan kreditlərin olmaması birincili bazarda qiymətləri sıçratdı ki, bu da zəncirvari reaksiya ilə ikincili bazara birbaşa təsir göstərdi. Kənardan elə görünə bilər ki, qiymətlər bahalaşırsa, bazarda böyük aktivlik var. Əksinə, bazar aktivliyi və sahibkarların gəlirliliyi kəskin azalıb. Əvvəllər 1,5 il ərzində 100-110% marja ilə işləyən tikinti şirkətləri hazırda bu prosesi 3-4 ilə yekunlaşdırır və gəlirlilik 15-20%-ə enib”.
Ekspert əlavə edib ki, ölkə iqtisadiyyatında canlanma və əhalinin real gəlirlərində artım olarsa, əmlak qiymətlərinin müəyyən qədər də artması qaçılmazdır:
“Cəmiyyətdə tez-tez “əmlak ucuzlaşsın” arzusu səsləndirilir. İqtisadi dildə buna “iqtisadi qarğış” demək olar, çünki əmlakın kəskin ucuzlaşması yalnız ölkənin dərin böhran yaşadığı ssenarilərdə baş verir. Çıxış yolu əmlakın çökməsi deyil, bazarın çeşidlənməsidir. Səbail və ya Nərimanov kimi mərkəzi rayonlarda 4 otaqlı yeni tikili mənzilin qiymətinin 1-2 milyon manat olması normaldır. Lakin dövlət proqramları vasitəsilə Bakının ətrafında – məsələn, Lökbatan, Qaradağ istiqamətlərində – yeni mikrorayonlar layihələndirilməlidir. Sahibkarlar bu zonalara sadələşdirilmiş vergi modeli ilə cəlb olunmalı, qiymətlərə üst hədd tətbiq edilməlidir. Yalnız bu yolla həm kütləvi iş yerləri yarada, həm də insanların sərfəli kreditlərlə 50-70 min manata mənzillər ala bilməsini təmin edə bilərik”.
