Bakıda mənzil və kirayə qiymətlərinin yüksək olması xüsusilə gəlirləri məhdud olan vətəndaşların mənzilə çıxış imkanlarını çətinləşdirir. Bu baxımdan əhalinin daha əlçatan şərtlərlə mənzillə təmin olunması üçün sosial mənzil mexanizmlərinin genişləndirilməsi məsələsi gündəmdədir.
Bəs Bakıda sosial və əlçatan mənzil modelinin tətbiqi üçün hansı mexanizmlərdən istifadə etmək olar?
Mövzu ilə bağlı Demokrat.az-a açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin sədri Vüqar Oruc bildirib ki, ilk növbədə nəzərə almaq lazımdır ki, binaların tikintisi hazırda maya dəyəri baxımından çox yüksək qiymətlərə başa gəlir.
Onun sözlərinə görə, maya dəyərinin artması, tikinti normativlərinin sərtləşdirilməsi, habelə daşınmaz əmlak bazarında investisiya cəzbediciliyinin yüksək olması səbəbindən qiymətlərin aşağı olması hazırda mümkün deyil:
"Sadəcə mənzil əlçatanlığını təmin etmək üçün müəyyən sosial layihələrə üstünlük verilməlidir, onların həcmi genişlənməlidir. Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin güzəştli sistemi hazırda işləyir. 30 ilə qədər güzəştli ipoteka sistemi var ki, bu da mövcuddur. Yəni bunların həcminin genişlənməsi, təkcə Bakı və ətrafını deyil, regionları da əhatə etməsi, tikinti sektorunun dəstəklənməsi və təşviq olunması müsbətdir. Torpaq sahələri məhduddur, torpaq sahələri bir çox hallarda dövlət balansındadır. Həmin torpaq sahələrinin tikinti üçün ya faizsiz kredit formasında ayrılması, ya da ümumiyyətlə bağışlanmaqla tikinti sektoruna verilməsi, tikintinin həcminin artırılması və bununla da mənzil bazarında qıtlığın deyil, bolluğun yaradılması bu problemin həlli istiqamətində müəyyən imkanların meydana gəlməsinə səbəb ola bilər. Təklif edirəm ki, pensiya fondu ipoteka kreditlərinə yönəldilsin. Əlavə fondlar varsa, bu fondlar vətəndaşlar üçün əlçatan olsun. Ən azı faizlərin azaldılması və müddətin artırılması, habelə ilkin ödəniş faizinin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən müəyyən edilmiş həddə banklar tərəfindən qəbul olunması, bankların bu məbləğin üzərinə əlavə risk faizlərinin gəlməməsi, yəni bu cür addımlar atmaqla ipoteka əlçatanlığını artırmaq olar. Və həmin zamanda əməkhaqqı bazası olaraq yüksək əməkhaqqı alanların deyil, orta əməkhaqqı alanların da ipoteka krediti üçün müraciət etməsinə imkanlar yarana bilər. Bu baxımdan, eyni zamanda ipoteka üçün tikilmiş binalara, yəni MİDA tərəfindən həyata keçirilən layihələrə özəl sektoru da cəlb etmək lazımdır ki, təkcə dövlət hesabına yox, özəl sektorun hesabına da binaların tikintisi və təhvil verilməsi reallaşdırılsın. Nə qədər bazarda tikinti həcmini artırsaq, dediyimiz problemin həll olunmasına nail ola bilərik".
Vüqar Oruc əlavə edib ki, ən çətin vəziyyətdə gənc ailələr qalır:
"İlkin ödənişlə bağlıdır. İlkin ödənişə dövlət dəstəyi proqramları, asan və aşağı faizli kreditlərin verilməsi, özəl sektora dövlət dəstəyi, özəl sektorun, daha doğrusu, prosesə cəlb olunması, sonra kirayə mənzillər bazarının artırılması, yəni kirayə qalmaqla mənzilin sonda həmin şəxsə məxsus olması layihəsinin həcminin böyüməsi və genişlənməsi. Sosial mənzillərin də sayını artırmaq lazımdır".
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Elnur Azadov isə saytımıza açıqlamasında bildirib ki, ölkədə ipoteka layihəsi ilk dəfə 2006-cı ildən başlayıb.
Onun sözlərinə görə, o vaxtdan bu günə kimi bir çox istehlakçılarda, ümumiyyətlə, cəmiyyətdə də belə fikir formalaşıb ki, 8 faiz nisbətən yüksək faizdir:
"Faizin azaldılması ilə bağlı dəfələrlə müxtəlif fikirlər səsləndirilib. Amma təəssüf olsun ki, son 5 il ərzində daşınmaz əmlakın ölkədə 80 faizə qədər bahalaşmasından danışan yoxdur. Yəni bu problemin ciddi şəkildə olması və həlli yolları ilə bağlı hansısa qurumların və yaxud ayrı-ayrı şəxslərin fikirləri səsləndirilməyib. Şübhəsiz ki, daşınmaz əmlakın ümumi bahalaşması mənzillərin daha əlçatmaz olmasına səbəb olur. Nəinki hər hansı yeni həll yolları ilə sosial və digər istiqamətlərdə vətəndaşları daşınmaz əmlakla təmin etmək, ümumiyyətlə, ölkədə daşınmaz əmlakın qiymətinin aşağı salınması istiqamətində də işlər görülməlidir. Daha çox bu istiqamətdə fokuslaşardım ki, ümumiyyətlə, ölkədə daşınmaz əmlakın qiymətinin 80 faizə qədər artması doğrudan da çox böyük artımdır. Bu, iqtisadiyyatımıza çox böyük zərər vurur və sözsüz ki, bahalaşma fonunda sosial layihələr də bahalaşır və onların da vətəndaşlar üçün əlçatanlığı daha da çətinləşir.
Yəni bahalaşma fonunda mənzilə çıxışı olmayan insanların sayı da ölkədə çoxalır. Sözsüz ki, ipotekalardan və müxtəlif kredit mexanizmlərindən istifadə edənlərin sayı da artır. Həm daşınmaz əmlakın ölkədə ümumi bahalaşması ölkə iqtisadiyyatına və ayrı-ayrı vətəndaşlara zərər vurur, eyni zamanda buna ehtiyacı olan insanların da sayı çoxalır. Demək, ümumilikdə ölkədə daşınmaz əmlakın ucuzlaşması istiqamətində işlər aparılmalıdır. Nəzərə alsaq ki, bahalaşmanın səbəblərindən biri tikinti şirkətləri arasında rəqabətin azalmasıdır, onlar qiymət artımı ilə bazara çıxmağa başlayıblar və bu gün də bazar dəyərindən 15-20 faiz yuxarı qiymətlə mənzillər satırlar. Demək, tikinti şirkətlərinə ölkədə uyğun şərait yaradılmalıdır ki, onlar daha çox tikinti aparsınlar, daha çox rəqabətlə üzləşsinlər və qiymətlərin azaldılması istiqamətində işlər görülsün. Yəni qiymətlər mütləq aşağı düşməlidir. İkinci yerdə isə əlçatan mexanizmlərdən danışırıqsa, onlar az-çox var. Düzdür, onların həcmi çox deyil. Ona görə ki, müraciətlərin istər MİDA-ya, istər İpoteka Fonduna sayı həddindən artıq çoxdur. İlk növbədə, onların büdcəsi artırılmalıdır.
MİDA, misal üçün, dövlət hesabına müəyyən dövlət torpaqlarında layihələr icra edir, onların sayı tələbatla müqayisədə çox azdır. Tələbat yüksəkdir, amma təklif olunan əmlakların sayı olduqca azdır. Həm dövlət yönümlü layihələrin sayını artırmaq lazımdır, həm də ümumilikdə tikinti şirkətlərinin aktivliyinə daha çox fokuslanmaq lazımdır. Daha bir səbəb var. Bizim ölkədə təkcə Bakı şəhərində 20 mindən çox istismar müddəti bitmiş bina var. Yəni onların artıq bir çox hissəsi qəzalı və qismən qəzalı vəziyyətdədir. Minlərlə bina var və onların sökülməsi, yenilənməsi istiqamətində də işlər aparılmalıdır. Yəni bu yerdə tikinti şirkətləri üçün çox böyük görüləsi işlər var. Amma onlara verilən icazələrin həcmi 10 dəfə azalıb. 2016-cı illə 2026-cı ili müqayisə etsək, inşaat həcmi 9-10 dəfə azalıb. Ona görə də qiymətlər dayanmadan artır. Tikinti və şəhərsalma üzrə aidiyyəti qurumlar tikinti şirkətləri üçün böyük həcmdə dəstək göstərməlidir, icazələrin verilməsi və bu istiqamətdə müvafiq qanunvericiliklə bağlı da işlər aparılmalıdır ki, tikinti şirkətləri bazarda daha aktiv olsunlar".
