Kirayə mənzil bazarında bir çox vətəndaş vaxt itirməmək və əlavə xərclərdən yayınmaq məqsədilə evi rəsmi müqavilə bağlamadan kirayəyə götürür. Lakin ilk baxışdan sadə görünən bu razılaşma sonradan həm kirayəçi, həm də ev sahibi üçün ciddi hüquqi və maliyyə problemlərinə səbəb ola bilər.
Kirayə müqaviləsi olmadan ev kirayələmək hansı riskləri yaradır?
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, ilk növbədə bütün vətəndaşlar və bazar iştirakçıları vergidən yayınmamalı, dövlət qarşısındakı fiskal öhdəliklərini vicdanla yerinə yetirməlidirlər:
“Lakin etiraf etməliyik ki, kirayə bazarında mövcud problemləri təkcə çağırışlarla həll etmək mümkün deyil. Bu gün yüz minlərlə kirayə münasibətinin rəsmi müqavilə olmadan həyata keçirilməsinin arxasında iki əsas səbəb dayanır. Birinci problem verginin mahiyyəti ilə bağlıdır. Vergi yalnız büdcəyə vəsait toplamaq vasitəsi deyil, eyni zamanda vətəndaşa xidmət və hüquqi təminat təqdim edən mexanizm olmalıdır. Toplanan verginin müqabilində həm ev sahibinə, həm də kirayəçiyə real hüquqi və inzibati dəstək verilməlidir. Hazırkı vəziyyətdə isə rəsmi müqavilə bağlayaraq 10 faiz vergi ödəyən tərəf əmlakın zədələnməsi, kommunal borcların yığılması və ya ödənişlərin gecikdirilməsi kimi hallarda əlavə üstünlük əldə etmir. Mübahisələr yenə də məhkəmə və ya şəxsi razılaşmalar yolu ilə həll olunur. Elə sadə və işlək mexanizm formalaşdırılmalıdır ki, vergi ödəyən şəxs bunun real faydasını hiss etsin və həm ev sahibinin, həm də kirayəçinin hüquqlarının necə qorunduğunu açıq şəkildə görsün.
İkinci və daha ciddi problem isə tətbiq olunan vergi dərəcəsinin uyğunluğudur. Beynəlxalq praktikada əmlakın gəlirliliyi “Property Value Yield” göstəricisi ilə qiymətləndirilir. Bu göstərici illik kirayə gəlirinin əmlakın bazar dəyərinə nisbətini göstərir və normal səviyyə təxminən 5 faiz hesab olunur. Göstəricinin bundan aşağı olması aşağı kapitallaşma, yuxarı olması isə daha gəlirli investisiya deməkdir. Region ölkələrinə nəzər saldıqda maraqlı mənzərə yaranır. Birləşmiş Ərəb Əmirliklərində əmlakın gəlirliliyi təxminən 12 faiz olduğu halda vergi cəmi 1 faizdir. Gürcüstanda gəlirlilik 7–8 faiz, vergi isə 2 faiz təşkil edir. Qazaxıstan və Rusiyada da analoji göstəricilər fonunda vergi 4 faiz səviyyəsindədir”.
Ekspert qeyd edib ki, Azərbaycanda isə, xüsusilə Bakıda, əmlakın gəlirliliyi təxminən 3 faiz olduğu halda kirayə gəlirlərinə tətbiq olunan vergi 10 faizdir:
“Başqa sözlə, gəlirliliyin ən aşağı olduğu bazarlardan birində regionun ən yüksək vergi yükü tətbiq edilir. Bu isə bazarı leqallaşdırmaq əvəzinə insanları kölgə iqtisadiyyatına sövq edir. Statistik göstəricilər də bunu təsdiqləyir. Rəsmi məlumatlara görə ölkədə 2,15 milyon mənzil və ev var. Sənədsiz tikililər də nəzərə alınarsa, bu rəqəmin 2,9 milyonu keçdiyi ehtimal olunur. Azərbaycanda mənzil fondunun təxminən 10 faizinin kirayə bazarında olduğu qəbul edilərsə, ölkədə təxminən 290 min kirayə mənzilin mövcud olduğunu söyləmək olar. Lakin rəsmi kirayə müqavilələrinin sayı bununla müqayisədə olduqca azdır. Üstəlik, bağlanan müqavilələrdə də çox vaxt real kirayə məbləği göstərilmir. Məsələn, aylıq 1 500 manat olan kirayə müqavilədə 200–300 manat kimi rəsmiləşdirilir.
Daha səmərəli model tətbiq etmək mümkündür. Əgər kirayə gəlirlərinə tətbiq olunan vergi dərəcəsi 2 faizə endirilsə, bazarın böyük hissəsi könüllü şəkildə leqallaşa bilər. Sadə hesablamalar göstərir ki, bu halda yalnız Bakı və Abşeron üzrə təxminən 33,6 milyon manat, regionlar da daxil olmaqla isə ümumilikdə 38,4 milyon manata yaxın illik vergi gəliri əldə etmək mümkündür. Hətta bədbin ssenaridə belə inzibati təzyiqlər olmadan mövcud sistemdən daha çox vergi toplana bilər. Mövcud 10 faizlik yanaşmanın yaratdığı problem yalnız vergi itkiləri ilə məhdudlaşmır. Kölgə kirayə bazarı dövlətin sosial və iqtisadi planlaşdırmasına da ciddi təsir göstərir”.
Firdovsi Xəlilov qeydiyyatsız daxili miqrasiya səbəbindən əhalinin faktiki yaşayış yerləri ilə rəsmi qeydiyyatı arasında ciddi fərq yarandığını deyib:
“Bunun nəticəsində bəzi rayonlarda məktəblər və xəstəxanalar boş qalır, Bakı və Abşeronda isə eyni infrastruktur həddindən artıq yüklənir. Digər tərəfdən, hüquq-mühafizə orqanları hansı mənzildə kimlərin yaşadığı barədə dəqiq məlumata malik olmur. Bu da həm təhlükəsizlik, həm də polis xidmətinin təşkili baxımından əlavə çətinliklər yaradır. Bundan əlavə, rəsmi müqavilələrin olmaması həm ev sahiblərini, həm də kirayəçiləri maliyyə sistemindən kənarda saxlayır. Rəsmi gəlir təsdiqlənmədiyi üçün kredit, ipoteka və digər maliyyə alətlərindən istifadə imkanları məhdudlaşır. Müqaviləsiz kirayə münasibətləri tərəflər üçün də ciddi hüquqi risklər yaradır. Ev sahibi əmlaka vurulan ziyana, bəzi hallarda isə kirayəçinin qanunsuz fəaliyyətinə görə əlavə problemlərlə üzləşə bilər. Kirayəçi isə istənilən vaxt xəbərdarlıq edilmədən evdən çıxarıla, depozitini itirə və ya kirayə haqqının əsassız artırılması ilə qarşılaşa bilər.
Bununla yanaşı, mövcud sistemdə rəsmi müqavilə bağlanması da bütün riskləri aradan qaldırmır. Çünki vergi ödəyən tərəflərin hüquqlarını operativ şəkildə qoruyan mexanizmlər hələ də kifayət qədər effektiv deyil. Kirayə bazarının leqallaşdırılması üçün əsas yol inzibati nəzarətin artırılması deyil, iqtisadi cəhətdən əsaslandırılmış vergi siyasətinin tətbiqidir. Vergi yükünün bazarın reallıqlarına uyğunlaşdırılması və bununla yanaşı dövlət təminatlarının gücləndirilməsi həm büdcə gəlirlərinin artmasına, həm kölgə iqtisadiyyatının azalmasına, həm də ev sahibləri ilə kirayəçilərin hüquqlarının daha etibarlı qorunmasına xidmət edə bilər”.
