Bakıda bəzi köhnə 5 mərtəbəli binalarda mənzillərin qiyməti yeni tikililərlə müqayisədə daha əlverişli olur. Xüsusilə liftin olmaması, binanın yaşı və texniki vəziyyəti kimi amillər alıcıların seçimlərinə və mənzilin bazar dəyərinə təsir göstərə bilər.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, o bu mənzillərin “ucuz” olması qənaəti ilə razılaşmır:
“Məsələnin mahiyyəti tamamilə fərqlidir. Əslində bina nə qədər köhnədirsə və istismar müddətini başa vurubsa, bütün dünyada qəbul olunmuş bazar qanunlarına görə onun qiyməti qat-qat aşağı olmalıdır.
Gəlin real vəziyyətə baxaq. Bu beşmərtəbəli binalar, yəni “xruşşovka”lar Nikita Xruşşovun adı ilə bağlıdır. Bu binalar layihə təsnifatına görə daimi və rahat yaşayış üçün deyil, faktiki olaraq müvəqqəti yaşayış məqsədilə inşa olunmuşdu. Tikilən zaman onların istismar müddəti cəmi 25-40 il arası müəyyən edilmişdi. Nisbətən daha uzunömürlü variantlar isə əsasən SSRİ-nin şimal bölgələrində ucaldılırdı. Bizim mənzil fondumuzdakı “xruşşovka”ların hamısı istismar müddətini çoxdan bitirib, böyük əksəriyyəti isə bu müddəti hətta iki dəfədən çox ötürüb. Tavanları alçaqdır, otaqlar arasında səs və istilik izolyasiyası yox dərəcəsindədir və müasir dövrün tələblərinə qətiyyən cavab vermir. Əslində bu binaların bazar qiyməti cüzi, indikindən qat-qat aşağı olmalıdır. Buna görə də onların “ucuz” olması fikri ilə razılaşmıram.
Əksinə, mahiyyətcə həddindən artıq bahadır. Bəs insanlarda niyə ucuz olması təəssüratı yaranır? Çünki bu mənzillərin sahəsi çox kiçikdir. Məsələn, ikiotaqlı mənzil cəmi 32-35 kvadratmetr təşkil edir. Şəhərin mərkəzinə yaxın ərazilərində belə köhnə, istismar müddəti çoxdan bitmiş binada bir kvadratmetrin qiyməti 3000 manat olanda, ümumi məbləğ 100 min manat civarına gəlib çatır. Alıcıya da elə gəlir ki, 100 min manata ikiotaqlı ev tapıb və bu, ucuzdur. Xeyr, kvadratmetr dəyərinə və binanın fiziki vəziyyətinə görə bu qiymət əsla ucuz deyil.
Onda sual oluna bilər ki, belə bir bina niyə bu qiymətə satılır və niyə bu qədər tələbat var? Birinci səbəb odur ki, sahə kiçik olduğu üçün yekun məbləğ azbüdcəli ailələrin imkanı daxilində qalır. Hazırda yeni tikililərdə qiymətlər əhalinin böyük əksəriyyətinin real gəlirləri ilə mütənasib deyil. Əvvəllər banklar 10 faizlə, 20 illik müddətə rahatlıqla daxili kommersiya ipotekaları təklif edirdilər. İndi bu imkanlar xeyli daralıb, kommersiya ipoteka faizləri isə 15 faizə yaxınlaşıb. Digər tərəfdən, 2021-ci ilin sonu, 2022-ci ilin əvvəlindən etibarən mənzillərin kvadratmetr qiymətləri sürətlə artdı. Nəticədə büdcəsi məhdud olan vətəndaş çarəsiz qalaraq keyfiyyətsiz və köhnə olsa belə, ümumi qiyməti büdcəsinə uyğun gələn bu cür kiçikölçülü mənzillərə üz tutur”.
Ekspert əlavə edib ki, ikinci və ən başlıca səbəb isə investisiya amilidir:
“2022-ci ilə qədər bazarda belə bir gəlirli model var idi. İnsanlar bina hələ özül, yəni bünövrə mərhələsində olanda gedib ilkin ödənişlə mənzil alırdılar, iki il ərzində bina təhvil veriləndə isə onu 30-40 faiz baha qiymətə satırdılar. Çünki bünövrədən almaq həqiqətən ucuz başa gəlirdi. Artıq bu imkan qalmayıb, ilkin mərhələdən belə ucuz mənzil almaq mümkün deyil və qiymətlər durmadan yüksəlir. Buna görə də vəsaiti olan investorlar söküntü ehtimalı yüksək olan ərazilərdəki bu köhnə “xruşşovka”ları almağa üz tutublar. Niyə alırlar? Birincisi, bu mənzilləri dərhal icarəyə verib daimi gəlir əldə etmək olur. İkincisi və ən əsası, investor həmin ərazinin sökülməsini gözləyir. Məsələn, vətəndaş kvadratmetrini 3000-4000 manata hesablayıb 100-150 min manata köhnə mənzil alır. Sabah hansısa tikinti şirkəti oranı sökməyə gələndə, mülkiyyətçi artıq ona 30-35 kvadratmetrlik mənzil verilməsi ilə razılaşmır. Yeni binada tamdəyərli, geniş ikiotaqlı və ya üçotaqlı mənzil tələb edir. Yeni tikililərdə isə bu ölçüdə evlərin bazar dəyərinin nə qədər baha olduğu hamıya məlumdur.
Üstəlik, bina tikilib təhvil verilənə qədər tikinti şirkəti həmin vətəndaşa hər ay 700-800 manat kirayə haqqı ödəməyə məcbur olur. Məhz bu gəlir və kompensasiya gözləntisinə görə köhnə, lifti belə olmayan, istismar müddətini çoxdan bitirmiş bu beşmərtəbəli binalar həm azbüdcəli alıcılar, həm də qazanc güdən investorlar üçün süni şəkildə bahalaşmış və son dərəcə cəlbedici vasitəyə çevrilib”.
Fidan Hacızadə
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov Demokrat.az-a açıqlamasında bildirib ki, o bu mənzillərin “ucuz” olması qənaəti ilə razılaşmır:
“Məsələnin mahiyyəti tamamilə fərqlidir. Əslində bina nə qədər köhnədirsə və istismar müddətini başa vurubsa, bütün dünyada qəbul olunmuş bazar qanunlarına görə onun qiyməti qat-qat aşağı olmalıdır.
Gəlin real vəziyyətə baxaq. Bu beşmərtəbəli binalar, yəni “xruşşovka”lar Nikita Xruşşovun adı ilə bağlıdır. Bu binalar layihə təsnifatına görə daimi və rahat yaşayış üçün deyil, faktiki olaraq müvəqqəti yaşayış məqsədilə inşa olunmuşdu. Tikilən zaman onların istismar müddəti cəmi 25-40 il arası müəyyən edilmişdi. Nisbətən daha uzunömürlü variantlar isə əsasən SSRİ-nin şimal bölgələrində ucaldılırdı. Bizim mənzil fondumuzdakı “xruşşovka”ların hamısı istismar müddətini çoxdan bitirib, böyük əksəriyyəti isə bu müddəti hətta iki dəfədən çox ötürüb. Tavanları alçaqdır, otaqlar arasında səs və istilik izolyasiyası yox dərəcəsindədir və müasir dövrün tələblərinə qətiyyən cavab vermir. Əslində bu binaların bazar qiyməti cüzi, indikindən qat-qat aşağı olmalıdır. Buna görə də onların “ucuz” olması fikri ilə razılaşmıram.
Əksinə, mahiyyətcə həddindən artıq bahadır. Bəs insanlarda niyə ucuz olması təəssüratı yaranır? Çünki bu mənzillərin sahəsi çox kiçikdir. Məsələn, ikiotaqlı mənzil cəmi 32-35 kvadratmetr təşkil edir. Şəhərin mərkəzinə yaxın ərazilərində belə köhnə, istismar müddəti çoxdan bitmiş binada bir kvadratmetrin qiyməti 3000 manat olanda, ümumi məbləğ 100 min manat civarına gəlib çatır. Alıcıya da elə gəlir ki, 100 min manata ikiotaqlı ev tapıb və bu, ucuzdur. Xeyr, kvadratmetr dəyərinə və binanın fiziki vəziyyətinə görə bu qiymət əsla ucuz deyil.
Onda sual oluna bilər ki, belə bir bina niyə bu qiymətə satılır və niyə bu qədər tələbat var? Birinci səbəb odur ki, sahə kiçik olduğu üçün yekun məbləğ azbüdcəli ailələrin imkanı daxilində qalır. Hazırda yeni tikililərdə qiymətlər əhalinin böyük əksəriyyətinin real gəlirləri ilə mütənasib deyil. Əvvəllər banklar 10 faizlə, 20 illik müddətə rahatlıqla daxili kommersiya ipotekaları təklif edirdilər. İndi bu imkanlar xeyli daralıb, kommersiya ipoteka faizləri isə 15 faizə yaxınlaşıb. Digər tərəfdən, 2021-ci ilin sonu, 2022-ci ilin əvvəlindən etibarən mənzillərin kvadratmetr qiymətləri sürətlə artdı. Nəticədə büdcəsi məhdud olan vətəndaş çarəsiz qalaraq keyfiyyətsiz və köhnə olsa belə, ümumi qiyməti büdcəsinə uyğun gələn bu cür kiçikölçülü mənzillərə üz tutur”.
Ekspert əlavə edib ki, ikinci və ən başlıca səbəb isə investisiya amilidir:
“2022-ci ilə qədər bazarda belə bir gəlirli model var idi. İnsanlar bina hələ özül, yəni bünövrə mərhələsində olanda gedib ilkin ödənişlə mənzil alırdılar, iki il ərzində bina təhvil veriləndə isə onu 30-40 faiz baha qiymətə satırdılar. Çünki bünövrədən almaq həqiqətən ucuz başa gəlirdi. Artıq bu imkan qalmayıb, ilkin mərhələdən belə ucuz mənzil almaq mümkün deyil və qiymətlər durmadan yüksəlir. Buna görə də vəsaiti olan investorlar söküntü ehtimalı yüksək olan ərazilərdəki bu köhnə “xruşşovka”ları almağa üz tutublar. Niyə alırlar? Birincisi, bu mənzilləri dərhal icarəyə verib daimi gəlir əldə etmək olur. İkincisi və ən əsası, investor həmin ərazinin sökülməsini gözləyir. Məsələn, vətəndaş kvadratmetrini 3000-4000 manata hesablayıb 100-150 min manata köhnə mənzil alır. Sabah hansısa tikinti şirkəti oranı sökməyə gələndə, mülkiyyətçi artıq ona 30-35 kvadratmetrlik mənzil verilməsi ilə razılaşmır. Yeni binada tamdəyərli, geniş ikiotaqlı və ya üçotaqlı mənzil tələb edir. Yeni tikililərdə isə bu ölçüdə evlərin bazar dəyərinin nə qədər baha olduğu hamıya məlumdur.
Üstəlik, bina tikilib təhvil verilənə qədər tikinti şirkəti həmin vətəndaşa hər ay 700-800 manat kirayə haqqı ödəməyə məcbur olur. Məhz bu gəlir və kompensasiya gözləntisinə görə köhnə, lifti belə olmayan, istismar müddətini çoxdan bitirmiş bu beşmərtəbəli binalar həm azbüdcəli alıcılar, həm də qazanc güdən investorlar üçün süni şəkildə bahalaşmış və son dərəcə cəlbedici vasitəyə çevrilib”.
Fidan Hacızadə
